Жильё и недвижимость

Дарение квартиры родственнику 2026: нужен ли нотариус

Обновлено 2026-08-17 · 9 мин

Мать хочет переписать квартиру на дочь. Скачивают шаблон из интернета, подписывают на кухне, идут в МФЦ — и получают приостановку регистрации. Дальше нервный поиск нотариуса, а иногда и суд, потому что один из участников за это время успел умереть или потерять дееспособность.

Правило поменялось 13 января 2025 года, и оно жёстче, чем принято думать: близкое родство от нотариуса не освобождает.

Что изменилось с 13 января 2025 года

Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Эта редакция введена Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» и действует с 13 января 2025 года.

Важная деталь из истории законопроекта: в первоначальном варианте была оговорка про близких родственников — их хотели вывести из-под нотариального удостоверения. В финальную редакцию эта оговорка не вошла. Поэтому дарение квартиры сыну, матери, брату или внуку требует нотариуса ровно так же, как дарение постороннему человеку.

Последствие несоблюдения формы жёсткое. Согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы влечёт её ничтожность. Ничтожный договор не порождает прав с момента подписания, и Росреестр по нему регистрацию не проведёт.

Норма говорит о договорах между гражданами: если одна из сторон — юридическое лицо, правило не применяется. Вид объекта значения не имеет — квартира, дом, комната, гараж, машино-место, земельный участок попадают под него одинаково. А дарение доли требовало нотариуса и до 2025 года: это самостоятельное основание, а не следствие поправок.

Сколько стоит нотариус при дарении квартиры

Платёж двухчастный, и на этом чаще всего путаются.

Согласно ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф, включающий федеральный и региональный тарифы. Федеральный тариф за действия с обязательной нотариальной формой равен размеру государственной пошлины по законодательству о налогах и сборах.

Федеральная часть считается по подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ: за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если удостоверение обязательно, — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Дальше — норма, о которой знают немногие. Согласно п. 19 ст. 333.38 НК РФ физические лица, признаваемые членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ, платят 50 процентов за удостоверение договоров дарения недвижимого имущества между этими лицами. Пункт введён Федеральным законом от 23.07.2025 № 231-ФЗ. То есть с лета 2025 года федеральная часть тарифа для родственников вдвое меньше.

Процент считают не от той суммы, которую вы напишете сами. Согласно Основам законодательства о нотариате при удостоверении сделок с недвижимостью, имеющей кадастровую стоимость, если оценка сторон ниже кадастровой, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость.

Региональная часть — отдельная история. Согласно ст. 22 Основ законодательства о нотариате её размер устанавливает нотариальная палата субъекта в пределах экономически обоснованного предельного размера, в формуле расчёта которого учитывается прожиточный минимум в этом субъекте. Поэтому в Иркутске, Москве и Краснодаре суммы разные, и смотреть их нужно на сайте своей палаты.

Оговорка, из-за которой спорят у стойки нотариуса: льгота из п. 19 ст. 333.38 НК РФ относится к федеральной части. Уменьшение региональной автоматически из НК РФ не следует.

Налог при дарении: кто освобождён, а кто заплатит

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной и натуральной формах, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Круг закрытый: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные — имеющие общих отца или мать — братья и сёстры.

Кого в списке нет: тётя и племянник, дядя и племянница, двоюродные братья и сёстры, свёкор и невестка, тесть и зять, отчим и падчерица без усыновления, сожители без зарегистрированного брака. Все они при дарении квартиры получают облагаемый доход, и налог платит одаряемый, а не даритель.

Согласно п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доход в порядке дарения, исчисляют и уплачивают налог самостоятельно и подают декларацию. Родственникам из перечня п. 18.1 ст. 217 НК РФ декларацию по этому основанию подавать не нужно.

Когда дарение оспаривают

Нотариус снижает риски, но не делает договор неуязвимым. Оспаривание идёт по общим основаниям недействительности сделок — ст.ст. 166–179 ГК РФ.

Самое частое основание в делах о квартирах пожилых людей — ст. 177 ГК РФ: сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Дальше по частоте идут ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение относительно природы сделки) и ст. 179 ГК РФ (обман, насилие, угроза, кабальные условия).

Отдельно — дарение «за уход». Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ дарение безвозмездно; при наличии встречной передачи вещи или встречного обязательства договор не признаётся дарением, и к нему применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ о притворной сделке. Проще говоря: если пожилой человек передал квартиру в обмен на обещание ухода и содержания, это не дарение, а конструкция, близкая к пожизненному содержанию с иждивением по ст. 601 ГК РФ. Когда уход прекращается, суд разбирает именно притворность — и такие иски выигрываются.

Есть и специальные механизмы. Согласно ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

И самое болезненное — банкротство дарителя. Согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана недействительной, если она совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после его принятия. При дарении родственнику осведомлённость одаряемого суды устанавливают гораздо легче, чем в сделках с посторонними: родство само по себе работает против одаряемого.

Отсюда прямая оговорка: дарение как способ спрятать квартиру от кредиторов или вывести её из раздела при разводе — не защита, а заявка на оспаривание.

Как выглядит путь по такому делу

1. Проверяется объект по выписке из ЕГРН. Аресты, запреты на регистрационные действия, ипотека, права третьих лиц — всё это всплывёт у нотариуса, и здесь решается, возможна ли сделка вообще.
2. Определяется, нужно ли согласие супруга. Если квартира приобретена в браке и является общей, согласно п. 3 ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
3. Собирается комплект документов: паспорта, правоустанавливающий документ на квартиру, выписка из ЕГРН, документы о родстве для льготы по тарифу, справка о зарегистрированных лицах.
4. Обсуждаются условия договора. До подписания определяется, сохраняется ли за дарителем право проживания, когда переходит право и включать ли условие об отмене дарения на случай, если даритель переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
5. Договор удостоверяется у нотариуса. Оплата складывается из федеральной части тарифа с учётом льготы п. 19 ст. 333.38 НК РФ и региональной части, размер которой устанавливает нотариальная палата субъекта.
6. Документы уходят на регистрацию. Нотариус направляет их в Росреестр в электронном виде, это входит в нотариальное действие и отдельно не оплачивается.
7. Выдаётся выписка из ЕГРН на нового собственника. Экземпляр договора сохраняется — он понадобится при будущей продаже и при подтверждении основания приобретения.

Частые ошибки

• Подписать договор в простой письменной форме «между своими». Такой договор ничтожен по п. 3 ст. 163 ГК РФ, и права он не создаёт вообще.
• Считать, что близкое родство отменяет нотариуса. Оговорку про родственников из закона убрали ещё на стадии принятия.
• Оформлять уход за пожилым человеком через дарение. Это притворная сделка по п. 2 ст. 170 ГК РФ; корректная конструкция — пожизненное содержание с иждивением.
• Занижать стоимость в договоре. Тариф всё равно посчитают от кадастровой стоимости.
• Забывать о согласии супруга. Отсутствие нотариального согласия по п. 3 ст. 35 СК РФ — готовое основание для иска об оспаривании.

Где обычно проигрывают самостоятельно

• Выбирают дарение там, где задача решается рентой или завещанием. Право переходит сразу и безвозвратно: даритель перестаёт быть собственником в день регистрации. Отменить дарение по ст. 578 ГК РФ можно лишь в узких случаях, и «мы же договорились, что я живу здесь» к ним не относится.
• Не подтверждают состояние пожилого дарителя на дату сделки. Основной иск по таким квартирам — ст. 177 ГК РФ, и посмертная судебно-психиатрическая экспертиза опирается на медицинские документы. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, полученные в день удостоверения, снимают спор заранее.
• Не считают налог, когда родство не близкое. Тётя и племянник, свёкор и невестка, сожители в перечень п. 18.1 ст. 217 НК РФ не входят. Одаряемый получает облагаемый доход и по п. 1 ст. 228 НК РФ исчисляет и платит НДФЛ сам, узнавая об этом обычно из требования налоговой.
• Не учитывают участие несовершеннолетнего. Согласно ст. 575 ГК РФ дарение от имени малолетних их законными представителями не допускается, а сделки с имуществом ребёнка старше 14 лет требуют предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
• Дарят, не проверив собственную долговую картину. Трёхлетний период оспаривания по ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ считается назад от заявления о банкротстве, а родство одаряемого облегчает доказывание его осведомлённости.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Нужен ли нотариус при дарении квартиры близкому родственнику в 2026 году?

Да. Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению с 13 января 2025 года. Исключений для близких родственников закон не содержит.

Сколько стоит оформить дарственную на квартиру у нотариуса?

Федеральная часть — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей по подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, а для близких родственников она уменьшается вдвое по п. 19 ст. 333.38 НК РФ. Сверх этого платится региональный тариф, размер которого устанавливает нотариальная палата субъекта.

Платит ли сын налог, если мать подарила ему квартиру?

Нет. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ дарение между родителями и детьми освобождено от НДФЛ, декларацию по этому основанию подавать не нужно.

Могут ли забрать подаренную квартиру при банкротстве дарителя?

Могут. Согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ сделку, совершённую в целях причинения вреда кредиторам, оспаривают в пределах трёх лет до принятия заявления о банкротстве, а при дарении родственнику осведомлённость одаряемого доказывается проще.

Нужна помощь

Посмотрю документы на квартиру, историю приобретения и семейную ситуацию и скажу, какая конструкция закроет вашу задачу без риска: дарение, рента, завещание или брачный договор. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие», Иркутск. Работаю онлайн по всей России.

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Выбор между дарением, рентой и завещанием зависит от состава семьи, наличия долгов, режима собственности супругов и возраста дарителя — всё это оценивается по документам.