ЖКХ и коммунальные споры

Дом признали аварийным: права собственника и нанимателя

Обновлено 2026-08-17 · 9 мин

Двухэтажный деревянный дом в предместье Рабочем: полы просели, под перекрытием подпорки, отопление печное. Комиссия признала дом аварийным, а в распоряжении администрации срок отселения — 2031 год. Соседям с первого этажа предложили выкуп по 45 тысяч за квадратный метр, «земля не считается».

В Иркутске таких домов сотни. Знать нужно две вещи: срок расселения оспаривается, а выкупная цена почти никогда не равна тому, что предлагают первым письмом.

Как дом признают аварийным

Порядок установлен Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Согласно п. 7 Положения оценка проводится межведомственной комиссией, которую создаёт орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления; собственник привлекается к работе комиссии с правом совещательного голоса и уведомляется о времени и месте заседания. Согласно п. 42 Положения комиссия работает по заявлению собственника, правообладателя или нанимателя либо по заключению органов надзора.

Ключевой документ — техническое заключение. Согласно п. 44 Положения решение комиссии о выявлении оснований для признания дома аварийным может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, заверенном подписью специалиста из национального реестра в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. На этом жильцы и спотыкаются: собирают жалобы и фотографии, а обследование не заказывают.

Сроки жёсткие. Согласно п. 46 Положения комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а согласно п. 49 Положения орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения издаёт распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения и сроках отселения.

Отказ не окончателен: согласно п. 52 Положения решение органа и заключение комиссии обжалуются в судебном порядке.

Собственник: изъятие по ст. 32 ЖК РФ

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным является основанием предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок; если они этого не сделали, земельный участок изымается для муниципальных нужд, и соответственно изымается каждая квартира.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение, сроки и условия изъятия определяются соглашением, а принудительное изъятие по решению суда возможно только при предварительном и равноценном возмещении. По заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования не более чем на шесть месяцев, если иного жилья нет.

Норма, ради которой стоит спорить о цене, — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. В размер возмещения включаются:

рыночная стоимость жилого помещения;
рыночная стоимость общего имущества в доме, в том числе земельного участка, с учётом доли собственника;
все убытки от изъятия: переезд, временное пользование другим жильём, поиск и оформление другого жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами;
упущенная выгода.

Компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в тексте ч. 7 ст. 32 ЖК РФ прямо нет. Но Верховный Суд РФ относит её к убыткам собственника, если бывший наймодатель не исполнил обязанность по капремонту до приватизации квартиры, а невыполненный ремонт способствовал разрушению дома. Для иркутского деревянного фонда это существенная прибавка.

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости, а согласно ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ регион вправе установить дополнительные меры поддержки для тех, у кого на дату признания дома аварийным иного пригодного жилья не было.

Наниматель: ст.ст. 86 и 89 ЖК РФ

Согласно ст. 86 ЖК РФ при сносе дома выселяемым нанимателям предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ такое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому и находиться в границах этого населённого пункта. Согласно ч. 2 ст. 89 ЖК РФ занимавший квартиру или не менее двух комнат имеет право на квартиру или на то же число комнат в коммунальной квартире.

Новелла 2025 года: в редакции Федерального закона от 23.07.2025 № 233-ФЗ ч. 1 ст. 89 ЖК РФ допускает денежное возмещение взамен жилья — но только в случаях, предусмотренных федеральным законом или актом субъекта, и с письменного согласия нанимателя и членов семьи. Навязать деньги нельзя.

Здесь же самая свежая позиция. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ постольку, поскольку понуждение гражданина к заключению договора социального найма предложенного помещения допускается лишь в трёх случаях: проживание в аварийном доме угрожает жизни или создаёт реальные риски существенного вреда здоровью; отложение сноса угрожает жизни и безопасности других граждан либо существенно вредит публичным интересам и единственное препятствие — проживание гражданина; установлена его недобросовестность.

Практический вывод: равнозначность больше не сводится к сравнению общей площади. Суд обязан оценить, равнозначно ли помещение для конкретной семьи, а из нескольких вариантов администрации выбирается тот, что больше отвечает интересам гражданина.

Комплексное развитие территории: ст. 32.1 ЖК РФ

Если квартал попал в КРТ, работает не ст. 32, а ст. 32.1 ЖК РФ, введённая Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ и обновлённая Федеральным законом от 04.08.2026 № 297-ФЗ, причём новая редакция распространена на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года.

Согласно ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ размер равноценного возмещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не ранее чем за шестьдесят дней до направления собственнику проекта договора — отчёт об оценке двухлетней давности приложить уже не могут. Согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ акт субъекта может предусмотреть право на равнозначное жильё: жилая площадь и число комнат не меньше прежних, общая площадь больше, дом в том же городском округе.

И жёсткий срок: согласно ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ если договор не заключён в течение сорока пяти дней со дня получения собственником проекта заказным письмом с уведомлением, лицо, реализующее решение о КРТ, вправе через суд требовать понуждения к заключению договора и передачи помещения.

Сроки расселения и Иркутск

Срок отселения — строка в распоряжении органа местного самоуправления по п. 49 Положения, обычно привязанная к этапу региональной адресной программы. Он оспорим: разумность срока оценивается по фактическому состоянию дома. Если заключение специализированной организации фиксирует аварийность несущих конструкций и угрозу обрушения, а расселение назначено через пять лет, суд вправе обязать орган сократить срок.

Местная специфика даёт три сюжета. Земля: дома предместий, Ново-Ленино и Синюшиной горы часто стоят на участках без кадастрового учёта, и оценка исключает долю в участке, хотя по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ она входит в возмещение. Капремонт: дома шестидесятых и семидесятых годов, приватизированные в девяностые, не ремонтировались ни разу. Благоустройство: при печном отоплении предлагают жильё «равнозначное по площади», ссылаясь на прежние условия, — после Постановления Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П этот довод слабее.

Как выглядит путь по такому делу

Поднимаются документы по дому. Письменно запрашиваются заключение межведомственной комиссии, распоряжение органа местного самоуправления со сроком отселения и техническое заключение специализированной организации. Из них видно, на чём держится аварийность и есть ли процедурные изъяны.
Выясняется состав будущего возмещения. Проверяются статус земельного участка в ЕГРН и история капитального ремонта в администрации и фонде капремонта — именно эти две позиции чаще всего выпадают из муниципального отчёта.
Оценивается срок на реакцию. Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ иск об изъятии не подаётся ранее чем через три месяца со дня получения проекта соглашения, при КРТ по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ на заключение договора отводится сорок пять дней. На этом этапе решается, спорить о цене или о самом сроке расселения.
Проводится независимая оценка по всем составляющим ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: рыночная стоимость помещения, доля в общем имуществе и земельном участке, убытки от изъятия, упущенная выгода, непроизведённый капитальный ремонт.
Позиция закрепляется письменно. Возражения со своим отчётом направляются в администрацию, а по её иску об изъятии суд определяет размер возмещения. Оспаривание срока расселения и заключения комиссии идёт отдельным делом.

Частые ошибки

Согласиться на первую цену без независимой оценки. Муниципальный отчёт почти всегда считает только квартиру и почти никогда — землю, убытки и капремонт.
Собирать жалобы вместо технического обследования. По п. 44 Положения комиссия обязана опираться на заключение специализированной организации.
Соглашаться на деньги вместо квартиры не глядя. Нанимателю это возможно только с письменного согласия, а при КРТ с детьми в семье не допускается.

Где обычно проигрывают самостоятельно

Спорят о цене, когда спорить надо о процедуре. Если собственника не уведомили о заседании комиссии (п. 7 Положения) или заключение подписал специалист без записи в национальном реестре (п. 44 Положения), обжалуется само решение по п. 52 Положения. Возражения на отчёт оценщика эти пороки не исправляют.
Пропускают срок при КРТ. Сорок пять дней по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ — и в суд с требованием о понуждении к заключению договора идёт лицо, реализующее решение о КРТ. Дальше остаётся спорить только о сумме.
Не заявляют компенсацию за непроизведённый капремонт. В тексте ч. 7 ст. 32 ЖК РФ она прямо не названа, и суд по своей инициативе её не добавит. Обосновывать приходится документами о том, что наймодатель не исполнил обязанность по капремонту до приватизации.
Покупают квартиру в уже признанном аварийным доме. Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ такому собственнику возмещают не больше стоимости приобретения, а право на другое жильё по ч.ч. 8 и 8.1 ст. 32 ЖК РФ к нему не применяется. Исключение — наследники.
Принимают срок расселения как данность. Разумность срока оценивается по фактическому состоянию дома, и при подтверждённой угрозе обрушения суд вправе обязать орган сократить его. Без технического заключения этот спор не начать.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Дом признали аварийным — что делать в первую очередь?

Получить заключение комиссии и распоряжение со сроком отселения, проверить статус земельного участка и историю капремонта: эти документы определяют и размер возмещения, и возможность оспорить срок.

Что входит в выкупную цену за аварийное жильё?

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — рыночная стоимость квартиры и общего имущества, включая земельный участок с учётом доли, все убытки от изъятия и упущенная выгода. Верховный Суд РФ дополнительно относит к убыткам компенсацию за непроизведённый капремонт.

Можно ли оспорить отказ признать дом аварийным?

Да. Согласно п. 52 Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, решение органа и заключение комиссии обжалуются в судебном порядке.

Что дадут нанимателю по договору социального найма?

По ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ — другое благоустроенное жильё, равнозначное по общей площади и в границах того же населённого пункта. По Постановлению Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П равнозначность оценивается по совокупности обстоятельств.

Нужна помощь

Посмотрю заключение комиссии, распоряжение о сроках и отчёт муниципального оценщика и скажу, на сколько реально увеличить возмещение и есть ли основания сокращать срок расселения. Веду такие дела в судах Иркутска и области, по другим регионам — онлайн. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие».

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Размер возмещения зависит от статуса земельного участка, истории приватизации и капремонта, даты приобретения квартиры и от того, включён ли дом в программу КРТ.