ЖКХ и коммунальные споры

Дом признали аварийным: права собственника и нанимателя

Обновлено 2026-08-17 · 9 мин

Двухэтажный деревянный дом в предместье Рабочем: полы просели, под перекрытием подпорки, отопление печное. Комиссия признала дом аварийным, а в распоряжении администрации срок отселения — 2031 год. Соседям с первого этажа предложили выкуп по 45 тысяч за квадратный метр, «земля не считается».

В Иркутске таких домов сотни. Знать нужно две вещи: срок расселения оспаривается, а выкупная цена почти никогда не равна тому, что предлагают первым письмом.

Как дом признают аварийным

Порядок установлен Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Согласно п. 7 Положения оценка проводится межведомственной комиссией, которую создаёт орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления; собственник привлекается к работе комиссии с правом совещательного голоса и уведомляется о времени и месте заседания. Согласно п. 42 Положения комиссия работает по заявлению собственника, правообладателя или нанимателя либо по заключению органов надзора.

Ключевой документ — техническое заключение. Согласно п. 44 Положения решение комиссии о выявлении оснований для признания дома аварийным может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, заверенном подписью специалиста из национального реестра в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. На этом жильцы и спотыкаются: собирают жалобы и фотографии, а обследование не заказывают.

Сроки жёсткие. Согласно п. 46 Положения комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а согласно п. 49 Положения орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения издаёт распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения и сроках отселения.

Отказ не окончателен: согласно п. 52 Положения решение органа и заключение комиссии обжалуются в судебном порядке. Работающие доводы почти всегда процедурные — не уведомили собственника, не проводили обследование, заключение без нужной квалификации специалиста.

Собственник: изъятие по ст. 32 ЖК РФ

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным является основанием предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок; если они этого не сделали, земельный участок изымается для муниципальных нужд, и соответственно изымается каждая квартира.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение, сроки и условия изъятия определяются соглашением, а принудительное изъятие по решению суда возможно только при предварительном и равноценном возмещении. По заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования не более чем на шесть месяцев, если иного жилья нет.

Норма, ради которой стоит спорить о цене, — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в доме, в том числе земельного участка, с учётом доли собственника;
• все убытки от изъятия: переезд, временное пользование другим жильём, поиск и оформление другого жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами;
• упущенная выгода.

Компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в тексте ч. 7 ст. 32 ЖК РФ прямо нет. Но Верховный Суд РФ относит её к убыткам собственника, если бывший наймодатель не исполнил обязанность по капремонту до приватизации квартиры, а невыполненный ремонт способствовал разрушению дома. Для иркутского деревянного фонда это существенная прибавка.

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости, а согласно ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ регион вправе установить дополнительные меры поддержки для тех, у кого на дату признания дома аварийным иного пригодного жилья не было.

Отдельное предупреждение покупателям. Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, приобретшие право собственности после признания дома аварийным, кроме наследников, имеют право на возмещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения; правила ч.ч. 8 и 8.1 ст. 32 ЖК РФ к ним не применяются.

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ иск об изъятии не может быть подан ранее чем через три месяца со дня получения собственником проекта соглашения. Это и есть ваше время на независимую оценку.

Наниматель: ст.ст. 86 и 89 ЖК РФ

Согласно ст. 86 ЖК РФ при сносе дома выселяемым нанимателям предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ такое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому и находиться в границах этого населённого пункта. Согласно ч. 2 ст. 89 ЖК РФ занимавший квартиру или не менее двух комнат имеет право на квартиру или на то же число комнат в коммунальной квартире.

Новелла 2025 года: в редакции Федерального закона от 23.07.2025 № 233-ФЗ ч. 1 ст. 89 ЖК РФ допускает денежное возмещение взамен жилья — но только в случаях, предусмотренных федеральным законом или актом субъекта, и с письменного согласия нанимателя и членов семьи. Навязать деньги нельзя.

Здесь же самая свежая позиция. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ постольку, поскольку понуждение гражданина к заключению договора социального найма предложенного помещения допускается лишь в трёх случаях: проживание в аварийном доме угрожает жизни или создаёт реальные риски существенного вреда здоровью; отложение сноса угрожает жизни и безопасности других граждан либо существенно вредит публичным интересам и единственное препятствие — проживание гражданина; установлена его недобросовестность.

Практический вывод: равнозначность больше не сводится к сравнению общей площади. Суд обязан оценить, равнозначно ли помещение для конкретной семьи, а из нескольких вариантов администрации выбирается тот, что больше отвечает интересам гражданина.

Комплексное развитие территории: ст. 32.1 ЖК РФ

Если квартал попал в КРТ, работает не ст. 32, а ст. 32.1 ЖК РФ, введённая Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ и обновлённая Федеральным законом от 04.08.2026 № 297-ФЗ, причём новая редакция распространена на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года.

Согласно ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ размер равноценного возмещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не ранее чем за шестьдесят дней до направления собственнику проекта договора — отчёт об оценке двухлетней давности приложить уже не могут. Согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ акт субъекта может предусмотреть право на равнозначное жильё: жилая площадь и число комнат не меньше прежних, общая площадь больше, дом в том же городском округе.

Согласно ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ если в передаваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, равноценное возмещение собственнику не допускается — деньгами вместо квартиры такую семью расселить нельзя.

И жёсткий срок: согласно ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ если договор не заключён в течение сорока пяти дней со дня получения собственником проекта заказным письмом с уведомлением, лицо, реализующее решение о КРТ, вправе через суд требовать понуждения к заключению договора и передачи помещения.

Сроки расселения и Иркутск

Срок отселения — строка в распоряжении органа местного самоуправления по п. 49 Положения, обычно привязанная к этапу региональной адресной программы. Он оспорим: разумность срока оценивается по фактическому состоянию дома. Если заключение специализированной организации фиксирует аварийность несущих конструкций и угрозу обрушения, а расселение назначено через пять лет, суд вправе обязать орган сократить срок.

Местная специфика даёт три сюжета. Земля: дома предместий, Ново-Ленино и Синюшиной горы часто стоят на участках без кадастрового учёта, и оценка исключает долю в участке, хотя по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ она входит в возмещение. Капремонт: дома шестидесятых и семидесятых годов, приватизированные в девяностые, не ремонтировались ни разу. Благоустройство: при печном отоплении предлагают жильё «равнозначное по площади», ссылаясь на прежние условия, — после Постановления Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П этот довод слабее.

Пошагово

1. Запросите письменно заключение комиссии, распоряжение со сроком отселения и техническое заключение по дому.
2. Проверьте земельный участок в ЕГРН и историю капремонта в администрации и фонде капитального ремонта.
3. Не подписывайте проект соглашения сразу: по ч. 9 ст. 32 ЖК РФ до иска у вас три месяца, при КРТ по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ — сорок пять дней.
4. Закажите независимую оценку по всем составляющим ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, включая долю в земле, убытки и непроизведённый капремонт.
5. Направьте письменные возражения со своим отчётом, а по иску администрации заявляйте требования о размере возмещения либо оспаривайте срок расселения отдельным иском.

Частые ошибки

• Согласиться на первую цену без независимой оценки. Муниципальный отчёт почти всегда считает только квартиру и почти никогда — землю, убытки и капремонт.
• Пропустить срок при КРТ. Сорок пять дней по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ — и в суд идёт застройщик.
• Собирать жалобы вместо технического обследования. По п. 44 Положения комиссия обязана опираться на заключение специализированной организации.
• Соглашаться на деньги вместо квартиры не глядя. Нанимателю это возможно только с письменного согласия, а при КРТ с детьми в семье не допускается.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Дом признали аварийным — что делать в первую очередь?

Получить заключение комиссии и распоряжение со сроком отселения, проверить статус земельного участка и историю капремонта: эти документы определяют и размер возмещения, и возможность оспорить срок.

Что входит в выкупную цену за аварийное жильё?

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — рыночная стоимость квартиры и общего имущества, включая земельный участок с учётом доли, все убытки от изъятия и упущенная выгода. Верховный Суд РФ дополнительно относит к убыткам компенсацию за непроизведённый капремонт.

Можно ли оспорить отказ признать дом аварийным?

Да. Согласно п. 52 Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, решение органа и заключение комиссии обжалуются в судебном порядке.

Что дадут нанимателю по договору социального найма?

По ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ — другое благоустроенное жильё, равнозначное по общей площади и в границах того же населённого пункта. По Постановлению Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П равнозначность оценивается по совокупности обстоятельств.

Квартира куплена после признания дома аварийным — сколько заплатят?

По ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не более стоимости приобретения. Исключение — если право возникло в порядке наследования.

Нужна помощь

Посмотрю заключение комиссии, распоряжение о сроках и отчёт муниципального оценщика и скажу, на сколько реально увеличить возмещение и есть ли основания сокращать срок расселения. Веду такие дела в судах Иркутска и области, по другим регионам — онлайн. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие».

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Размер возмещения зависит от статуса земельного участка, истории приватизации и капремонта, даты приобретения квартиры и от того, включён ли дом в программу КРТ.