Жильё и недвижимость

Выселить отказавшегося от приватизации: реально ли это

Обновлено 2026-08-17 · 9 мин

Вы собственник квартиры, а в ней прописан человек, который когда-то подписал отказ от приватизации. Юристы разводят руками: право у него бессрочное, выселить нельзя. Это верно наполовину — право действительно не прекращается ни разводом, ни продажей квартиры, но оно прекращается, если человек добровольно уехал жить в другое место.

В моей практике исход такого дела решают не нормы, а доказательства: суд смотрит, кто выехал сам, а кого выжили. Разберу, где проходит граница и что собирать заранее.

Откуда берётся бессрочное право пользования

Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования с тем, кто приватизировал, — если иное не установлено законом или договором.

Логика Верховного Суда раскрыта в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»: давая согласие на приватизацию, без которого она была бы невозможна, человек исходил из того, что право пользования будет для него бессрочным. Поэтому к таким лицам не применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ, по которому переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника.

Отсюда два следствия, которые обычно и удивляют доверителей. Развод такое право не прекращает — в отличие от обычного бывшего члена семьи, о котором я писал в статье как выписать бывшего мужа или жену из квартиры. Продажа, дарение, мена и наследование тоже: жилец переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Отдельно стоят кооперативные квартиры. Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П ст. 19 Вводного закона признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она служила основанием для решения вопроса о сохранении права пользования жильём в доме жилищно-строительного кооператива. Если квартира получена через полную выплату пая, разбирать надо по этому постановлению.

Что прекращает бессрочное право: добровольный выезд

Прямой нормы о том, как прекращается право отказавшегося от приватизации, в ЖК РФ нет. Суды закрывают пробел аналогией закона и применяют ст. 83 ЖК РФ, которая регулирует утрату права нанимателем и членами его семьи при выезде в другое место жительства.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Через эту конструкцию суды и признают утратившим право пользования того, кто когда-то отказался от приватизации, а потом уехал насовсем.

Ключевое слово здесь — «насовсем». Сам по себе факт, что человек не ночует в квартире пять лет, ничего не решает. Решает характер выезда.

Что суд считает добровольным выездом

Критерии дал п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14. Суд обязан выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует, носит ли выезд вынужденный характер (конфликт в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение) или постоянный (вывез вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и живёт с новой семьёй), не чинились ли ему препятствия в пользовании, приобрёл ли он право пользования другим жильём в новом месте, исполняет ли обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг.

Постоянный выезд подтверждают вещи: их нет в квартире и они появились по новому адресу. Дальше идут регистрация по месту пребывания или жительства в другом городе, договор найма или собственность на другое жильё, прикрепление к поликлинике, место работы, школа детей, переписка, где ответчик сам называет другой адрес.

Отдельно суд смотрит на деньги. Если человек годами не платит за квартиру ни рубля и не участвует в её содержании, это довод в вашу пользу. Если платит хотя бы частично — это сильный аргумент против вас: практика исходит из того, что оплата жилищно-коммунальных услуг говорит об отказе от прав и обязанностей по договору.

Когда суд откажет: вынужденный и временный выезд

Вынужденный выезд права не прекращает. Классика — человек ушёл из квартиры после конфликта, скандала, развода, угроз, а замки поменяли без него. Если ответчик покажет, что уехал не сам, а его выжили, иск рассыпается.

Такой же результат даёт временное отсутствие. Работа вахтой, служба, длительное лечение, учёба в другом городе, уход за родственником, отбывание наказания — всё это временный характер выезда, при котором все права по пользованию жильём сохраняются.

Часто ответчик заранее готовит доказательства препятствий: заявление в полицию о том, что не пускают в квартиру, телеграмма с требованием передать ключи, попытка вселиться при свидетелях. Одна такая бумага способна перевесить десяток ваших свидетелей. Поэтому перед подачей иска я проверяю, что происходило между сторонами последние два-три года.

Ещё одна ловушка — ответчик, который вернулся и живёт в квартире. Тогда одного требования о признании утратившим право пользования мало: согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, у которого право пользования прекращено, обязан освободить помещение, а если не освобождает — подлежит выселению по решению суда. Требование о выселении нужно заявлять сразу.

Покупателю вторички: почему выписка из ЕГРН вас не спасёт

Это самая дорогая ошибка на рынке жилья. Выписка из ЕГРН показывает собственников и обременения из реестра, а бессрочное право пользования отказавшегося от приватизации в реестр не вносится. Квартира выглядит чистой, а вместе с ней вы покупаете жильца.

Закон формально на стороне покупателя. Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав. Продавцы про это условие обычно молчат.

Проверять надо три документа до сделки: договор передачи жилья в собственность (приватизации), архивную поквартирную карточку или расширенную выписку из домовой книги за весь период, справку о зарегистрированных лицах. Если в приватизации участвовали не все, кто на тот момент был прописан, — ищите отказы и выясняйте судьбу каждого отказавшегося.

Оговорка, которую я всегда проговариваю доверителям: снятие с регистрационного учёта до сделки само по себе не доказывает, что право пользования прекратилось. Регистрация — только учётная запись, а бессрочное право прекращает лишь вступившее в силу решение суда.

Пошагово: как заявлять иск

1. Поднимите договор приватизации. Из него видно, кто участвовал, кто отказался и кто на тот момент имел равные права пользования. Без этого документа спорить бессмысленно.
2. Возьмите архивную поквартирную карточку. Она покажет, когда человек был зарегистрирован, снимался ли с учёта, где регистрировался потом.
3. Соберите доказательства постоянного выезда. Акт о непроживании с подписями соседей и датой, ответ участкового, сведения управляющей организации, показания свидетелей, квитанции об оплате только вами, документы о новом жилье ответчика.
4. Проверьте контраргументы. Заявления ответчика в полицию, его обращения к вам, переводы за коммунальные услуги, попытки вселиться. Слабые места лучше знать до заседания.
5. Сформулируйте требования. Просите признать утратившим право пользования жилым помещением, а если ответчик фактически живёт в квартире — дополнительно выселить. Требование «обязать снять с регистрационного учёта» заявлять не нужно, это административная процедура.
6. Заплатите госпошлину. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по иску имущественного характера, не подлежащему оценке, и по иску неимущественного характера для физического лица она составляет 3 000 рублей.
7. Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры — по спорам о правах на жилые помещения применяются правила исключительной подсудности ст. 30 ГПК РФ.
8. Учтите прокурора. По делам о выселении прокурор вступает в процесс и даёт заключение в силу ч. 3 ст. 45 ГПК РФ.
9. Идите в МВД с решением. Согласно подп. «е» п. 31 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в силу решения суда.

Частые ошибки

• Считать, что развод прекращает право отказавшегося от приватизации. Не прекращает. Ст. 19 Вводного закона прямо выводит таких людей из-под ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
• Продавать квартиру «с жильцом», рассчитывая, что покупатель его выселит. Право переходит вместе с квартирой, а умолчание об этом лице — повод для спора о самом договоре по п. 1 ст. 558 ГК РФ.
• Идти в суд с одной справкой о регистрации. Она подтверждает прописку, а не характер выезда. Без доказательств постоянного проживания в другом месте иск не проходит.
• Менять замки и «выдавливать» человека перед иском. Так вы своими руками превращаете добровольный выезд в вынужденный.
• Заявлять только признание утратившим право, когда ответчик живёт в квартире. Пристав не выселит по такому решению, придётся судиться второй раз.
• Не проверять, кто ещё отказывался от приватизации. Иногда таких лиц двое или трое, и иск готовится по каждому отдельно.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

FAQ

Можно ли выселить человека, который отказался от приватизации?

Можно, если доказать, что он добровольно и постоянно выехал в другое место жительства. Суды применяют по аналогии ч. 3 ст. 83 ЖК РФ и критерии п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14. Без доказательств постоянного выезда суд откажет.

Сохраняется ли право, если квартиру продали?

Да. Согласно п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 к таким лицам не применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ, поэтому право пользования сохраняется и при переходе собственности к новому владельцу.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Запросить у продавца договор передачи в собственность, архивную поквартирную карточку за весь период и справку о зарегистрированных лицах. Если кто-то из прописанных на момент приватизации в ней не участвовал, у него может быть бессрочное право пользования.

Прекращает ли право развод с собственником?

Нет. Это и есть главное отличие от обычного бывшего члена семьи, к которому применяется ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Сколько стоит подать такой иск?

Госпошлина для физического лица — 3 000 рублей по подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Если суд сочтёт ваши требования самостоятельными, пошлину могут пересчитать.

Что делать, если человек не живёт в квартире, но платит за неё?

Это серьёзно осложняет дело: оплата жилищно-коммунальных услуг говорит о том, что человек от прав и обязанностей не отказывался. Нужна отдельная стратегия, оценивать надо по документам.

Что делать дальше

Первичную оценку перспектив я провожу бесплатно: смотрю договор приватизации, архивную поквартирную карточку и то, чем вы можете подтвердить выезд, и говорю прямо, есть ли шанс. Телефон +7 984 276-71-55, работаю онлайн по всей России.

Смежный разбор — как выписать человека, который годами не живёт в квартире.

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу — каждое дело оценивается по документам.