Отказавшийся от приватизации сохраняет бессрочное право пользования квартирой: по ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на него не распространяется. Развод и продажа квартиры это право не прекращают. Выселение возможно, только если доказан добровольный постоянный выезд в другое место жительства (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет бессрочное право пользования квартирой. Это право не прекращается ни расторжением брака, ни продажей квартиры, но прекращается, если такое лицо добровольно выехало на другое постоянное место жительства.

Исход дела определяют доказательства характера выезда: суд устанавливает, выехало ли лицо добровольно или вынужденно.

Откуда берётся бессрочное право пользования

Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования с тем, кто приватизировал, — если иное не установлено законом или договором.

Логика Верховного Суда раскрыта в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»: давая согласие на приватизацию, без которого она была бы невозможна, человек исходил из того, что право пользования будет для него бессрочным. Поэтому к таким лицам не применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ, по которому переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника.

Отсюда следуют два вывода. Развод такое право не прекращает — в отличие от обычного бывшего члена семьи, о котором я писал в статье как выписать бывшего мужа или жену из квартиры. Продажа, дарение, мена и наследование тоже: жилец переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Отдельно стоят кооперативные квартиры. Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П ст. 19 Вводного закона признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она служила основанием для решения вопроса о сохранении права пользования жильём в доме жилищно-строительного кооператива. Если квартира получена через полную выплату пая, разбирать надо по этому постановлению.

Что прекращает бессрочное право: добровольный выезд

Прямой нормы о том, как прекращается право отказавшегося от приватизации, в ЖК РФ нет. Суды закрывают пробел аналогией закона и применяют ст. 83 ЖК РФ, которая регулирует утрату права нанимателем и членами его семьи при выезде в другое место жительства.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Через эту конструкцию суды и признают утратившим право пользования того, кто когда-то отказался от приватизации, а потом уехал насовсем.

Правовое значение имеет характер выезда, а не его продолжительность. Само по себе непроживание в квартире в течение пяти лет основанием для прекращения права не является.

Что суд считает добровольным выездом

Критерии дал п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14. Суд обязан выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует, носит ли выезд вынужденный характер (конфликт в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение) или постоянный (вывез вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и живёт с новой семьёй), не чинились ли ему препятствия в пользовании, приобрёл ли он право пользования другим жильём в новом месте, исполняет ли обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг.

Постоянный выезд подтверждают вещи: их нет в квартире и они появились по новому адресу. Дальше идут регистрация по месту пребывания или жительства в другом городе, договор найма или собственность на другое жильё, прикрепление к поликлинике, место работы, школа детей, переписка, где ответчик сам называет другой адрес.

Отдельно суд оценивает исполнение обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг. Если ответчик длительное время не вносит плату и не участвует в содержании помещения, это довод в пользу истца. Если платит хотя бы частично — это сильный аргумент против вас: практика исходит из того, что оплата жилищно-коммунальных услуг говорит об отказе от прав и обязанностей по договору.

Когда суд откажет: вынужденный и временный выезд

Вынужденный выезд права не прекращает. Типичная ситуация: лицо покинуло квартиру после конфликта, расторжения брака или угроз, а собственник заменил замки без его участия. Если ответчик докажет вынужденный характер выезда, суд в иске откажет.

Такой же результат даёт временное отсутствие. Работа вахтой, служба, длительное лечение, учёба в другом городе, уход за родственником, отбывание наказания — всё это временный характер выезда, при котором все права по пользованию жильём сохраняются.

Часто ответчик заранее готовит доказательства препятствий: заявление в полицию о том, что не пускают в квартиру, телеграмма с требованием передать ключи, попытка вселиться при свидетелях. На практике такой документ весомее свидетельских показаний, поэтому перед подачей иска я проверяю отношения сторон за последние два-три года.

Отдельного внимания требует ситуация, когда ответчик вернулся и проживает в квартире. Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, у которого право пользования прекращено, обязан освободить помещение, а если не освобождает — подлежит выселению по решению суда, поэтому требование о выселении заявляется сразу.

Покупателю жилья на вторичном рынке: что не отражает выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН содержит сведения о собственниках и зарегистрированных обременениях, а бессрочное право пользования лица, отказавшегося от приватизации, в реестр не вносится. По документам квартира выглядит свободной от прав третьих лиц, однако право пользования сохраняется и после перехода права собственности к покупателю.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав. На практике продавцы такой перечень в договор не включают.

Проверять надо три документа до сделки: договор передачи жилья в собственность (приватизации), архивную поквартирную карточку или расширенную выписку из домовой книги за весь период, справку о зарегистрированных лицах. Если в приватизации участвовали не все, кто на тот момент был прописан, — ищите отказы и выясняйте судьбу каждого отказавшегося.

Снятие с регистрационного учёта до сделки само по себе не доказывает, что право пользования прекратилось. Регистрация — только учётная запись, а бессрочное право прекращает лишь вступившее в силу решение суда.

Порядок работы по делу

  1. Договор приватизации. Из него видно, кто участвовал, кто отказался и кто на тот момент имел равные права пользования. На этом этапе и определяется, есть ли у жильца бессрочное право вообще.
  2. Архивная поквартирная карточка. Она показывает, когда человек был зарегистрирован, снимался ли с учёта и где регистрировался потом.
  3. Доказательства постоянного выезда. Акт о непроживании с подписями соседей и датой, ответ участкового, сведения управляющей организации, показания свидетелей, квитанции об оплате только собственником, документы о новом жилье ответчика. Суд оценивает характер выезда, а не длительность отсутствия.
  4. Оценка контраргументов. Заявления ответчика в полицию, его обращения к собственнику, переводы за коммунальные услуги, попытки вселиться. Слабые места позиции следует оценить до судебного заседания.
  5. Формулировка требований. Признание утратившим право пользования, а если ответчик фактически живёт в квартире — дополнительно выселение. Требование «обязать снять с регистрационного учёта» не заявляется, это административная процедура.
  6. Госпошлина. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по иску имущественного характера, не подлежащему оценке, и по иску неимущественного характера для физического лица она составляет 3 000 рублей.
  7. Рассмотрение в суде. По спорам о правах на жилые помещения действуют правила исключительной подсудности ст. 30 ГПК РФ — районный суд по месту нахождения квартиры. По делам о выселении прокурор вступает в процесс и даёт заключение в силу ч. 3 ст. 45 ГПК РФ.
  8. Исполнение решения. Согласно подп. «е» п. 31 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в силу решения суда.

Частые ошибки

  • Считать, что развод прекращает право отказавшегося от приватизации. Не прекращает. Ст. 19 Вводного закона прямо выводит таких людей из-под ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
  • Продавать квартиру «с жильцом», рассчитывая, что покупатель его выселит. Право переходит вместе с квартирой, а умолчание об этом лице — повод для спора о самом договоре по п. 1 ст. 558 ГК РФ.
  • Идти в суд с одной справкой о регистрации. Она подтверждает прописку, а не характер выезда. Без доказательств постоянного проживания в другом месте иск не проходит.
  • Не проверять, кто ещё отказывался от приватизации. Иногда таких лиц двое или трое, и иск готовится по каждому отдельно.

Где обычно проигрывают самостоятельно

  • Идут в суд, не проверив основание права. Если человек на момент приватизации имел равные права пользования, ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ выводит его из-под ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, и иск о признании бывшим членом семьи удовлетворению не подлежит.
  • Подают иск раньше, чем собраны доказательства выезда. Отказ в иске ограничивает дальнейшие действия: производство по повторному иску о том же предмете и по тем же основаниям суд прекратит, а на накопление новых обстоятельств уйдут годы.
  • Сами создают вынужденный выезд. Смена замков, вывоз вещей, конфликт перед подачей иска — и ответчик приносит заявление в полицию. По п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 характер выезда после этого оценивается уже не в пользу собственника.
  • Заявляют одно требование вместо двух. Если ответчик живёт в квартире, признания утратившим право мало: по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ выселение производится по решению суда, и без такого требования судебный пристав-исполнитель исполнить решение не сможет.
  • Не выясняют, сколько было отказавшихся. Иногда их двое или трое, включая тех, кто давно не появляется. Дело против одного не затрагивает права остальных, и квартира остаётся обременённой.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

FAQ

Можно ли выселить человека, который отказался от приватизации?

Можно, если доказать, что он добровольно и постоянно выехал в другое место жительства. Суды применяют по аналогии ч. 3 ст. 83 ЖК РФ и критерии п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14. Без доказательств постоянного выезда суд откажет.

Сохраняется ли право, если квартиру продали?

Да. Согласно п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 к таким лицам не применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ, поэтому право пользования сохраняется и при переходе собственности к новому владельцу.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Запросить у продавца договор передачи в собственность, архивную поквартирную карточку за весь период и справку о зарегистрированных лицах. Если кто-то из прописанных на момент приватизации в ней не участвовал, у него может быть бессрочное право пользования.

Прекращает ли право развод с собственником?

Нет. Это и есть главное отличие от обычного бывшего члена семьи, к которому применяется ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Что делать, если человек не живёт в квартире, но платит за неё?

Это серьёзно осложняет дело: оплата жилищно-коммунальных услуг говорит о том, что человек от прав и обязанностей не отказывался. Нужна отдельная стратегия, оценивать надо по документам.

Что делать дальше

Первичную оценку перспектив я провожу бесплатно: смотрю договор приватизации, архивную поквартирную карточку и то, чем вы можете подтвердить выезд, и сообщаю, есть ли основания для обращения в суд. Телефон +7 984 276-71-55, работаю онлайн по всей России.

Смежный разбор — как выписать человека, который годами не живёт в квартире.

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу — каждое дело оценивается по документам.