Договоры и стройка

Неустойка с застройщика 2026: мораторий снят, штраф 5%

Обновлено 2026-08-17 · 10 мин

Ключи должны были отдать в декабре 2023 года, дом сдали в мае 2026-го. Дольщик открывает первую попавшуюся статью, видит формулу с 50-процентным штрафом, считает миллион двести и идёт в суд. Получает триста тысяч и не понимает, что произошло.

Произошли две вещи, о которых интернет пишет неверно. Мораторий на начисление неустойки закончился 31 декабря 2025 года и на 2026 год не продлевался — это хорошая новость. А штраф в пользу дольщика с 2024 года составляет не 50 процентов, как в Законе о защите прав потребителей, а 5 — и это меняет расчёт в десять раз.

Мораторий: что именно закончилось

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени), предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не включается период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2025 года включительно.

Постановление вступило в силу 22 марта 2024 года. Изначально «пауза» действовала до 31 декабря 2024 года, затем её продлили Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916 и от 19.06.2025 № 925 — до 31 декабря 2025 года.

Дальше главное. Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 внесло в постановление № 326 изменения, но период неначисления неустойки не продлило. С 1 января 2026 года неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ начисляется в обычном порядке, и штраф по ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ тоже.

Вывод для расчёта: из периода просрочки вычёркивается отрезок с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно, дни до и после считаются полностью.

Отсрочка до конца 2026 года — это не мораторий

Здесь путаница даже среди юристов: постановление № 2227 продлило другое — отсрочку исполнения.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 в редакции Постановления Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 по требованиям об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков, предъявленным застройщику до дня вступления в силу постановления, а также по ряду требований, предъявленных до 1 января 2025 года, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно. В период отсрочки исполнительные документы не исполняются банками, обслуживающими счета застройщика. Исключение — фактически понесённые дольщиком расходы на устранение недостатков объекта.

На практике: по «старым» требованиям суд деньги присудит, но списать их приставы смогут только после 31 декабря 2026 года. К требованию, предъявленному в 2026 году, отсрочка не относится.

Как считается неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при нарушении предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере.

Двойной размер и есть та самая «одна стопятидесятая» из калькуляторов: цена договора × 1/150 × ставка × количество дней просрочки.

Со ставкой сложнее. Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 326 в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года включительно неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года. Это ограничение оспаривалось: Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2026 № 24-П п. 2 постановления № 326 признан не противоречащим Конституции РФ, в том числе в части обратной силы.

С 1 января 2026 года потолок не действует — применяется общее правило ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Ключевая ставка Банка России после решения Совета директоров от 24.07.2026 составляет 14,00 процента годовых и применяется с 27.07.2026. Отсюда следствие: день просрочки в 2026 году стоит для застройщика заметно дороже, чем день 2023 года, и расчёт приходится делать по периодам, а не одной строкой.

Специальный случай — уникальные объекты. Согласно ч. 2.1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ по ним при просрочке не более тридцати месяцев неустойка составляет одну трёхсотую ставки за каждый день, но не более пяти процентов цены договора, и двойного размера для граждан не предусмотрено.

Штраф: 5 процентов, а не 50

Самый дорогой миф в теме. Согласно ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при удовлетворении требований гражданина — участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных и домашних нужд, суд взыскивает с застройщика штраф в размере пяти процентов от присуждённой судом суммы, если требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Раньше эти отношения закрывал п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с его 50 процентами. Теперь вопрос урегулирован самим ФЗ № 214-ФЗ, а согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ законодательство о защите прав потребителей применяется только в части, не урегулированной этим законом. Раз штраф урегулирован — норма о 50 процентах не работает. Новая редакция ст. 10 применяется к неустойкам, штрафам и пеням за период с 1 сентября 2024 года, в том числе по договорам, заключённым раньше.

И здесь — позиция, ради которой стоит читать раздел до конца. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14.04.2026 № 24-П ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ и ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ признаны не противоречащими Конституции РФ в той мере, в какой они не предполагают применения нового порядка исчисления санкций к ранее возникшим правоотношениям — в частности, когда обязанность уплатить штраф возникла до введения нового порядка. Момент её возникновения КС РФ велел определять по особенностям конкретных обязательств, поведению сторон и наличию признаков злоупотребления правом.

Перевожу на язык дела: если претензия была направлена застройщику и срок на её добровольное удовлетворение истёк до 1 сентября 2024 года, есть основание требовать штраф по прежним правилам. Автоматически это не сработает, дату возникновения обязанности придётся доказывать — но заявлять такой довод по «старым» просрочкам нужно обязательно.

Как выглядит путь по такому делу

1. Устанавливаются две даты. Срок передачи по договору — именно по договору, а не по проектной декларации, — и дата передачи по акту. Всё остальное считается от них.
2. Строится расчёт по периодам: до 22.03.2024, исключаемый отрезок до 31.12.2025, период с 01.01.2026. Для первого применяется ставка с учётом потолка по п. 2 постановления № 326, для третьего — действующая ключевая. Здесь же решается, попадает ли требование под отсрочку исполнения.
3. Направляется претензия ценным письмом с описью вложения на адрес застройщика из ЕГРЮЛ. На этом этапе создаётся условие «требования не были удовлетворены в добровольном порядке», без которого штраф по ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ не взыскивается.
4. Выдерживается срок на ответ. В части, не урегулированной ФЗ № 214-ФЗ, применяется законодательство о защите прав потребителей — практика ориентируется на 10 дней.
5. Подаётся иск. Для гражданина-потребителя действует альтернативная подсудность: по своему месту жительства, а не только по адресу застройщика. Согласно ст. 333.36 НК РФ истцы по искам о защите прав потребителей освобождены от госпошлины при цене иска до 1 000 000 рублей, а при большей цене она уменьшается на размер пошлины при цене иска 1 000 000 рублей.
6. Суд разбирает заявление о снижении неустойки. Застройщики почти всегда ссылаются на ст. 333 ГК РФ, и на этом шаге решается итоговая сумма: суд сопоставляет размер санкции с последствиями просрочки, а истец подтверждает свои потери — аренду жилья, проценты по ипотеке, переезды.
7. Решение исполняется. По требованиям, попавшим под отсрочку, банк застройщика списывает деньги только после 31 декабря 2026 года.

Частые ошибки

• Считать штраф по 50 процентам. С 1 сентября 2024 года по ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ это пять процентов, и калькуляторы в интернете массово не обновлены.
• Считать неустойку за период с 22.03.2024 по 31.12.2025. Этот отрезок в период начисления не включается, и суд его вычеркнет.
• Путать мораторий с отсрочкой. Начисление возобновилось с 2026 года, но исполнение по «старым» требованиям отложено до 31.12.2026.
• Подписывать акт с фразой «претензий не имею». Права на неустойку это формально не лишает, но даёт застройщику удобный аргумент.

Где обычно проигрывают самостоятельно

• Не заявляют довод о прежнем размере штрафа по старой просрочке. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14.04.2026 № 24-П новый порядок не применяется там, где обязанность уплатить штраф возникла до его введения. Сам суд этот вопрос не поднимет: и довод, и доказательства даты предъявления требования — на истце.
• Считают всю просрочку одной строкой по сегодняшней ставке. За периоды до 31.12.2025 действует потолок по п. 2 постановления № 326, устоявший в Конституционном Суде РФ. Ошибка в расчёте оборачивается отказом в части иска, а при цене иска свыше миллиона рублей — ещё и напрасно уплаченной госпошлиной.
• Направляют претензию не по тому адресу. Юридически значимое сообщение направляется по адресу из ЕГРЮЛ, а не в офис продаж и не в чат дома. Вместе с претензией отпадают и пять процентов штрафа: условие о добровольном удовлетворении требований не возникает.
• Идут в суд без документов о своих потерях. Заявление о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ подаёт почти каждый застройщик, и без договора аренды, справки о процентах по ипотеке и чеков суду нечего противопоставить доводу о несоразмерности.
• Тянут со сроком. Согласно ст. 196 ГК РФ давность три года, и по каждому дню просрочки она течёт отдельно — ранние дни выпадают из расчёта раньше остальных.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Действует ли мораторий на неустойку с застройщика в 2026 году?

Нет. Период неначисления неустойки по Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 закончился 31 декабря 2025 года и Постановлением Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 не продлевался. С 1 января 2026 года неустойка начисляется в обычном порядке.

Сколько составляет штраф в пользу дольщика — 50 или 5 процентов?

Пять процентов от присуждённой судом суммы согласно ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ. Норма о 50 процентах из Закона о защите прав потребителей к этим отношениям больше не применяется: вопрос урегулирован специальным законом.

Можно ли получить 50 процентов по старой просрочке?

Есть основание. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 14.04.2026 № 24-П новый порядок исчисления штрафа не применяется к правоотношениям, в которых обязанность уплатить штраф возникла до его введения. Момент возникновения определяется по обстоятельствам дела, поэтому довод нужно заявлять и обосновывать.

Какая ключевая ставка применяется при расчёте?

За периоды с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года — текущая ставка на день исполнения обязательств, но не выше ставки на 1 июля 2023 года. С 1 января 2026 года потолок снят; после решения Банка России от 24.07.2026 ставка составляет 14,00 процента годовых.

Почему суд присудил деньги, а приставы их не взыскивают?

Вероятно, требование предъявлялось до 1 января 2025 года и попало под отсрочку по постановлению № 326 — такие требования исполняются после 31 декабря 2026 года.

Нужна помощь

Проверю договор, срок передачи и акт, соберу расчёт по периодам с учётом исключаемого отрезка и потолка по ставке, оценю перспективу довода о прежнем размере штрафа. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие», Иркутск. Работаю онлайн по всей России.

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Размер неустойки зависит от редакции договора, дат предъявления требований и позиции суда по ст. 333 ГК РФ — всё это оценивается по документам.