Договоры и стройка
Застройщик получил отсрочку: что делать дольщику с решением суда
Решение вступило в силу полтора года назад, исполнительный лист лежит в банке, а на счёт не пришло ни рубля. Дольщик звонит приставу, тот разводит руками и говорит про «постановление правительства». В банке отвечают ещё короче: «У застройщика отсрочка».
Отсрочка действительно есть, и она продлена до 31 декабря 2026 года. Но она накрывает не все требования и не всех дольщиков, а часть денег можно получить прямо сейчас. Дальше — как отличить свой случай от чужого.
Отсрочка исполнения и мораторий на начисление — разные вещи
Их путают постоянно, и из-за этой путаницы люди либо не идут в суд вообще, либо неверно считают требования.
Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки не включается отрезок со дня вступления постановления в силу до 31 декабря 2025 года включительно. Постановление вступило в силу 22 марта 2024 года.
Этот период неначисления на 2026 год не продлевался. Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 изменило другое — сроки отсрочки. Что именно изменилось в расчёте неустойки с 2026 года, я разобрал в статье Неустойка с застройщика 2026: мораторий снят, штраф 5%.
Отсрочка — это про исполнение уже присуждённого. Долг никуда не делся, проценты по нему не сгорели, взыскать его нельзя только определённое время.
Кому дали отсрочку и до какой даты
Отсрочка по постановлению № 326 в действующей редакции разбита на две группы, и отсечки у них разные.
Первая группа — неустойка по ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, проценты по ч.ч. 2 и 6 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, санкции с учётом ч. 9 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ и убытки по ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ за период до 31 декабря 2024 года. Отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно даётся, если требование было предъявлено застройщику к исполнению до 22 марта 2024 года.
Вторая группа — неустойка по ч. 2.1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ и штраф по ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, а также убытки по ч. 2 ст. 7 и ч. 1 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ. Здесь отсечка другая: требование должно быть предъявлено к исполнению до 1 января 2025 года.
Из этого следует вывод, который меняет тактику. Требование, впервые предъявленное застройщику в 2025 или 2026 году, ни в одну группу не попадает. Отсрочка к нему не применяется, и решение по нему исполняется в обычном порядке. Расхожее «застройщикам дали отсрочку до конца 2026-го, сейчас ничего не получишь» верно только для старых требований.
Почему исполнительный лист есть, а деньги не приходят
Механика в постановлении описана прямо. Требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению после соответствующей отсечки, в период отсрочки не исполняются банками и иными кредитными организациями, обслуживающими счета застройщика.
Банк не отказывает в приёме листа и не возвращает его. Он принимает документ и не списывает по нему деньги. Формально исполнительное производство живёт, фактически движения нет.
Поэтому спорить с приставом бессмысленно: ограничение адресовано не ему, а обслуживающему банку. Смысл имеют другие действия — проверить, действительно ли ваше требование попадает под отсрочку, и зафиксировать сумму, которая обесценивается за время ожидания.
Что можно получить сейчас
Три категории денег отсрочка не блокирует.
Фактически понесённые расходы на устранение недостатков объекта. Постановление прямо оговаривает, что положения об отсрочке по второй группе на них не распространяются. Ключевое слово — «фактически понесённые»: не смета, не заключение специалиста о стоимости работ, а оплаченные работы и материалы с договорами, чеками и актами. Разница принципиальная, и на ней чаще всего спотыкаются.
Требования, предъявленные после отсечек. Новая просрочка, новая претензия, новый иск — обычное исполнение.
Неустойка за периоды с 1 января 2026 года. Начисление возобновилось, а если требование по ней предъявлено в 2026 году, отсрочка его не касается.
Индексация присуждённой суммы: ст. 208 ГПК РФ
Инструмент, о котором в этой ситуации почти никто не вспоминает.
Согласно ч. 1 ст. 208 ГПК РФ по заявлению взыскателя или должника суд, рассмотревший дело, может произвести индексацию присуждённых судом денежных сумм на день исполнения решения суда. Согласно ч. 2 ст. 208 ГПК РФ суммы индексируются со дня вынесения решения. Согласно ч. 3 ст. 208 ГПК РФ для индексации используется официальная статистическая информация об индексе потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации.
Смысл простой: инфляция за период отсрочки ложится на застройщика, а не на дольщика. Здесь есть срок, который легко пропустить. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 208 ГПК РФ заявление об индексации может быть подано в срок, не превышающий одного года со дня исполнения должником судебного акта; при уважительных причинах срок восстанавливается по правилам ст. 112 ГПК РФ. То есть отсчёт начинается от фактической выплаты — и человек, который получил деньги в январе 2027 года и «решил не связываться», к 2028 году теряет право на индексацию.
Если стройка встала: банкротство и Фонд развития территорий
Отсрочка и банкротство — принципиально разные сценарии, и второй отменяет смысл первого.
Согласно п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты открытия конкурсного производства требования участников строительства предъявляются только в рамках дела о банкротстве, а исполнение исполнительных документов по этим требованиям прекращается. Требования заявляются конкурсному управляющему, а не в суд общей юрисдикции.
Сроки жёсткие. Согласно п. 4 ст. 201.4 ФЗ № 127-ФЗ требования участников строительства включаются в реестр при предъявлении не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия реестра. Уведомление считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня опубликования сведений.
Дальше подключается публично-правовая компания «Фонд развития территорий», созданная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам — участникам строительства производится на основании решения Фонда о финансировании соответствующих мероприятий, если застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство. Согласно ч. 2 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ размер считается как произведение общей площади, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора.
Два предупреждения. Согласно ч. 3 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ лицо, приобретшее право требования после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, права на возмещение не имеет. И неустойка в банкротстве стоит в конце: согласно п. 3 ст. 137 ФЗ № 127-ФЗ требования третьей очереди по неустойкам, штрафам, пеням и упущенной выгоде учитываются в реестре отдельно и удовлетворяются после погашения основной суммы долга.
Как выглядит путь по такому делу
- Определяется дата предъявления требования застройщику — не дата решения суда и не дата подачи иска. От неё зависит, попадает ли требование под отсрочку и под какую из двух отсечек.
- Проверяется состав присуждённого. Решение обычно смешивает неустойку, штраф, убытки и расходы, а судьба у этих частей разная: что-то заморожено до 31.12.2026, фактически понесённые расходы на устранение недостатков — нет.
- Оценивается состояние застройщика по публикациям о банкротстве и картотеке арбитражных дел. Если конкурсное производство открыто, весь сценарий меняется, и главным становится срок на включение в реестр.
- Фиксируется потеря от ожидания. Индексация по ст. 208 ГПК РФ заявляется после исполнения, но период считается со дня вынесения решения.
- Решается вопрос о новых требованиях. Если просрочка продолжается или выявились недостатки, новое требование живёт по своим правилам и под старую отсрочку не подпадает.
Где обычно проигрывают самостоятельно
- Считают отсрочку концом дела и не идут в суд. Пока идёт отсрочка, срок исковой давности по ст. 196 ГК РФ не останавливается, и к моменту, когда взыскивать станет можно, часть требований окажется просроченной.
- Путают отсрочку с прекращением обязательства. Соглашаться на «мировое со скидкой 60 процентов, потому что всё равно не заплатят» до анализа отсечек — прямая потеря денег.
- Заявляют стоимость устранения недостатков по смете вместо фактических расходов. Исключение из отсрочки сформулировано именно про фактически понесённые расходы, и сметная сумма под него не подходит.
- Пропускают сорок пять дней в банкротстве. Требование, заявленное позже, суд восстанавливает не всегда, а до Фонда доходят только те, кто попал в реестр.
- Пропускают год на индексацию. Восстановление срока по ст. 112 ГПК РФ требует уважительной причины, а не забывчивости.
Что понадобится в вашем случае
Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.
Частые вопросы
До какой даты действует отсрочка застройщику по постановлению № 326?
До 31 декабря 2026 года включительно — по требованиям, предъявленным застройщику к исполнению до 22 марта 2024 года либо до 1 января 2025 года, в зависимости от вида требования. Отсрочка, предоставленная до 1 января 2026 года, может быть продлена до этой же даты.
Почему банк не исполняет исполнительный лист по решению против застройщика?
Потому что постановление № 326 предписывает банкам, обслуживающим счета застройщика, не исполнять в период отсрочки требования из исполнительных документов, предъявленных к исполнению после установленных отсечек.
Что можно взыскать с застройщика прямо сейчас?
Фактически понесённые расходы на устранение недостатков объекта — на них отсрочка прямо не распространяется. Также требования, впервые предъявленные после 1 января 2025 года, и неустойку за периоды с 1 января 2026 года.
Индексируется ли присуждённая сумма за время отсрочки?
Да, ст. 208 ГПК РФ не делает исключения для периода отсрочки: суммы индексируются со дня вынесения решения по день исполнения, по индексу потребительских цен. Заявление подаётся в срок не более года со дня исполнения судебного акта.
Застройщик банкротится — что делать с исполнительным листом?
С даты открытия конкурсного производства исполнение по требованиям участников строительства прекращается, а требование заявляется конкурсному управляющему в срок не позднее сорока пяти дней со дня получения его уведомления.
Нужна помощь
Посмотрю решение суда, претензию с датой вручения и материалы исполнительного производства и скажу, попадает ли ваше требование под отсрочку, что из присуждённого можно получать уже сейчас и сколько даст индексация. Первичная оценка — бесплатно.
Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие», Иркутск. Работаю онлайн по всей России.
Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Судьба присуждённой суммы зависит от даты предъявления требования застройщику, состава решения суда и того, введена ли в отношении застройщика процедура банкротства.