Кадастровую стоимость снижают двумя способами по Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ: заявлением об исправлении ошибки по ст. 21 или заявлением об установлении стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 с отчётом оценщика. Оба заявления подаются в бюджетное учреждение субъекта, в суд по КАС РФ обращаются после его решения. Рыночная стоимость применяется для налога с 1 января года подачи заявления, исправленная в меньшую сторону — с начала применения ошибочной.
Земельный налог и налог на имущество физических лиц исчисляются от кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН (ст.ст. 390, 402 НК РФ). Если она выше рыночной цены объекта, Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ) допускает два способа её снизить: исправить ошибку по ст. 21 или установить стоимость в размере рыночной по ст. 22.1. В обоих случаях заявление сначала рассматривает бюджетное учреждение субъекта, и только его решение обжалуется в суде. Сниженная стоимость действует для налога не за все прошлые годы, поэтому срок обращения влияет на результат.
Как узнать кадастровую стоимость участка или квартиры
Официальный документ — выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью объекта. Её заказывают через МФЦ или портал госуслуг, выписка предоставляется бесплатно. В заявлении о выписке указывают, что нужны сведения о кадастровой стоимости: выписки, выдаваемые по результатам кадастрового учёта, этих сведений могут не содержать.
Без выписки стоимость можно посмотреть по кадастровому номеру в Национальной системе пространственных данных (НСПД), которая работает с 23 декабря 2024 года: сведения размещены в разделе «Фонд данных ГКО». На публичной кадастровой карте стоимость показывается по земельным участкам. Для заявления в бюджетное учреждение и для суда справочные сведения с карты не используются.
Когда снижение кадастровой стоимости выгодно
Экономия равна разнице между кадастровой и рыночной стоимостью, умноженной на налоговую ставку, за каждый год до утверждения результатов следующей кадастровой оценки. Расходы — отчёт оценщика, а при отказе бюджетного учреждения ещё судебные расходы и судебная экспертиза. При небольшой разнице стоимостей и низкой ставке затраты могут превысить экономию за несколько лет.
Кадастровая стоимость используется и за пределами налогообложения. Во многих случаях от неё рассчитывают арендную плату и цену выкупа государственной и муниципальной земли, а также нотариальный тариф по сделкам с недвижимостью. При продаже объекта, приобретённого после 1 января 2016 года, доход для НДФЛ принимается не ниже кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Перед обращением эти последствия сопоставляют с налоговой экономией.
Ошибка в оценке: исправление по ст. 21 Закона № 237-ФЗ
Если стоимость завышена из-за ошибки, отчёт оценщика не нужен. Согласно ст. 21 Закона № 237-ФЗ исправляются нарушения методических указаний о государственной кадастровой оценке, технические ошибки (описки, опечатки, арифметические ошибки), повлиявшие на величину стоимости, и искажение исходных данных об объекте. К последним закон относит неверное местоположение, назначение или разрешённое использование, неучтённые аварийность или износ, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории.
Заявление вправе подать любое лицо в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН оспариваемой стоимости. Его направляют в бюджетное учреждение, которое определяло стоимость, лично, через МФЦ, почтой или через портал госуслуг. В заявлении указывают кадастровый номер, описание ошибки со ссылкой на страницы или разделы отчёта о кадастровой оценке и обоснование. Срок рассмотрения — 30 календарных дней. Если ошибка подтвердилась, учреждение пересчитывает стоимость и проверяет, не допущена ли та же ошибка у соседних и однотипных объектов.
Рыночная стоимость вместо кадастровой: заявление по ст. 22.1
Если ошибок нет, но кадастровая стоимость выше рыночной, подаётся заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Порядок ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ вводился в регионах по решению высшего исполнительного органа субъекта в переходный период, установленный Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который завершился 1 января 2026 года. В Иркутской области ст. 22.1 применяется с 1 июля 2022 года (Постановление Правительства Иркутской области от 01.02.2021 № 46-пп в ред. постановления № 1056-пп), заявления рассматривает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
Заявление подают правообладатели и иные лица, чьих прав касается кадастровая стоимость: собственник, арендатор, землепользователь. После изменений, внесённых Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ, лицо, которое не является собственником, прикладывает согласие собственника, если объект не находится в государственной или муниципальной собственности (ч.ч. 5.1, 5.2 ст. 22.1). Заявление вместе с отчётом об оценке в форме электронного документа подаётся в бюджетное учреждение или через МФЦ, в том числе через портал госуслуг. Срок рассмотрения — 30 календарных дней со дня поступления (ч. 10 ст. 22.1).
Требования к отчёту оценщика и основания отказа
Согласно ч. 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ заявление подаётся в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость в отчёте. Отчёт с более ранней датой оценки учреждение вернёт без рассмотрения в течение пяти рабочих дней (ч. 8 ст. 22.1). Так же поступят с отчётом, который не соответствует требованиям закона, и с отчётом, составленным работником того бюджетного учреждения, куда подано заявление.
Отказ по существу допускается по п. 2 ч. 11 ст. 22.1: в отчёте использованы неполные или недостоверные сведения, допущены расчётные или иные ошибки либо нарушены требования законодательства об оценочной деятельности, если это повлияло на итоговую стоимость. Согласно ч. 12 ст. 22.1 в решении об отказе указываются все выявленные основания. До подачи отчёт целесообразно проверить по тем же критериям, которые применяет учреждение: сопоставимость аналогов по местоположению и разрешённому использованию, обоснованность корректировок, достоверность исходных сведений.
Отказ бюджетного учреждения: административный иск
Согласно ч. 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства, и одновременно с этим заявляется требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Такие дела по п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ рассматривает в первой инстанции суд субъекта, в Иркутской области — Иркутский областной суд. Решение бюджетного учреждения об исправлении ошибки обжалуется в том же порядке (ч. 23 ст. 21 Закона № 237-ФЗ).
Согласно ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ административный иск подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о решении учреждения; пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить. Рыночную стоимость в процессе, как правило, устанавливают на основании судебной экспертизы. Если суд признал отказ незаконным, но стоимость не установил, учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости в течение трёх рабочих дней после вступления решения суда в законную силу (ч. 16 ст. 22.1).
Снижение кадастровой стоимости участка затрагивает поступления в местный бюджет. По ч. 17 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ и ч. 2.1 ст. 245 КАС РФ в предусмотренных законом случаях орган местного самоуправления вправе оспорить решение об установлении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего другому лицу.
С какого года новая стоимость применяется для налога
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление, но не ранее даты постановки объекта на учёт и не ранее начала применения изменяемой стоимости. Налоговый кодекс отсылает к этой дате: по п. 1.1 ст. 391 НК РФ для земельного налога и п. 2 ст. 403 НК РФ для налога на имущество физических лиц сведения учитываются с даты начала их применения. Заявление, поданное в 2026 году, снижает налог начиная с 2026 года, налог за 2025 год по этому основанию не пересчитывается.
При исправлении ошибки правило другое. Согласно подп. «в» п. 3 ч. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ стоимость, уменьшенная в результате исправления ошибки, применяется со дня начала применения ошибочной стоимости, а увеличенная — со дня внесения в ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 18). Налог физическому лицу пересчитывается по правилам п. 2.1 ст. 52 НК РФ, по общему правилу не более чем за три года, предшествующих году направления налогового уведомления в связи с перерасчётом.
Архивная кадастровая стоимость после Постановления КС РФ № 48-П
Шестимесячный срок ч. 7 ст. 22.1 не позволял оспорить стоимость, которая уже применялась в прошлых налоговых периодах. Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 № 48-П ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой добросовестный налогоплательщик лишён возможности оспорить архивную кадастровую стоимость.
До изменения закона действует временный порядок. Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, вправе подать в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной для целей земельного налога или налога на имущество физических лиц. Срок — один год со дня, когда налогоплательщику стало или должно было стать известно о налоговых последствиях, в том числе со дня получения налогового уведомления. Рыночная стоимость устанавливается на 1 января соответствующего года в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления, поэтому отчёт составляется на эту прошлую дату. ФНС России довела позицию до налоговых органов письмом от 03.09.2026 № БС-36-21/7738.
Частые вопросы о кадастровой стоимости
Как узнать кадастровую стоимость участка бесплатно?
Заказать выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью через МФЦ или портал госуслуг, она предоставляется бесплатно. Справочно стоимость видна по кадастровому номеру в НСПД, для земельных участков — также на публичной кадастровой карте.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры?
Да. Согласно ч. 1 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ в размере рыночной может быть установлена кадастровая стоимость зданий, помещений, сооружений, машино-мест, объектов незавершённого строительства и земельных участков. Для квартиры экономия обычно меньше, чем для земли, из-за ставки налога и налогового вычета, поэтому расчёт выгоды делают до заказа отчёта.
Может ли арендатор снизить кадастровую стоимость участка?
Да, если стоимость затрагивает его права, например влияет на размер арендной платы. Если участок не находится в государственной или муниципальной собственности, к заявлению прикладывается согласие собственника (ч. 5.1 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Вернут ли переплаченный налог за прошлые годы?
При установлении рыночной стоимости по общему правилу налог снижается с 1 января года подачи заявления. Прошлые годы пересчитываются при исправлении ошибки в сторону уменьшения, а также для физических лиц по временному порядку Постановления КС РФ от 14.07.2026 № 48-П в пределах трёх предшествующих лет.
Что делать, если бюджетное учреждение отказало?
Отказ обжалуется административным иском в суд субъекта в течение трёх месяцев (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ) с одновременным требованием установить рыночную стоимость. Закон не запрещает подать новое заявление с исправленным отчётом, но дата оценки в нём должна укладываться в шесть месяцев до подачи.
Статья не заменяет консультацию по конкретному делу: выгодность оспаривания и выбор способа зависят от объекта, налоговых ставок и даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.