Решение о приостановлении обжалуется в апелляционную комиссию в течение пятнадцати рабочих дней с даты его принятия, а не с даты вручения уведомления: так установлено ч. 1 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ. Одновременно в комиссию и в суд обращаться нельзя. Административный иск по гл. 22 КАС РФ подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав.

Вместо выписки из ЕГРН заявитель получает уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылками на пункты ч. 1 ст. 26.

С 1 января 2026 года решение о приостановлении обжалуется во внесудебном порядке — в апелляционную комиссию; по правам на недвижимость такой порядок ранее не применялся. Срок подачи заявления — пятнадцать рабочих дней с даты принятия решения, а не с даты прочтения уведомления.

Приостановление и отказ: сроки и разные пути

Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» учёт и регистрация приостанавливаются по закрытому перечню оснований: нумерация доходит до п. 65, а с учётом дробных пунктов действующих оснований больше семидесяти. Иные основания государственный регистратор применять не вправе.

Согласно ч. 2 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ приостановление длится до устранения причин, но не более трёх месяцев, если иное не установлено самой статьёй; согласно ч. 3 ст. 26 по п. 9 ч. 1 — когда не поступили документы по межведомственному запросу — срок не превышает месяца. Согласно ч. 10 ст. 26 при устранении причин течение срока регистрации возобновляется не позднее трёх рабочих дней со дня получения подтверждающих документов, причём на срок, оставшийся на дату приостановления, а не заново.

Согласно ч. 5 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ уведомление направляется не позднее рабочего дня, следующего за днём приостановления, и должно содержать все причины со ссылкой на закон. Причина, не указанная в уведомлении, ослабляет позицию органа регистрации прав при обжаловании.

Согласно ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ отказ следует, если в срок приостановления причины не устранены, а согласно ч. 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ отказ обжалуется только в суд — в апелляционную комиссию он не подаётся. Поэтому устранение причин и обжалование производятся в срок приостановления, до вынесения отказа.

Что изменилось с 1 января 2026 года

До 2026 года апелляционные комиссии существовали по ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и рассматривали приостановление только кадастрового учёта. При приостановлении регистрации права по договору купли-продажи внесудебный порядок обжалования отсутствовал.

Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ это изменил: согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ № 207-ФЗ он вступил в силу с 1 января 2026 года, согласно ст. 2 ФЗ № 207-ФЗ ст. 26.1 ФЗ № 221-ФЗ утратила силу, а в ФЗ № 218-ФЗ появилась глава 3.1 со ст. 31.1 и ст. 31.2. Порядок работы комиссий и форма заявления утверждены приказом Росреестра от 01.07.2025 № П/0237/25; прежние приказы № П/0377 и № П/0058 утратили силу.

Апелляционная комиссия: сроки, ограничения, риски

Кто вправе обратиться. Согласно ч. 12.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ — заявитель или его представитель, а в части кадастрового учёта также кадастровый инженер. Там же установлено, что внесудебное обжалование не является обязательным досудебным порядком.

Срок и форма. Согласно ч. 1 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ заявление подаётся в течение пятнадцати рабочих дней с даты принятия решения — не с даты вручения уведомления и не с даты, когда вы открыли его в личном кабинете. Согласно ч. 2 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ подать можно лично, почтой с описью вложения либо электронно, включая единый портал.

Комиссия или суд, но не одновременно. Согласно ч. 3 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ, если решение обжаловано в суд, заявление комиссией не принимается, а если о суде стало известно позже — рассмотрение прекращается.

Что оценивает комиссия. Согласно ч. 4 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ — только обоснованность приостановления, то есть наличие оснований по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Спор о праве она не разрешает.

Сроки и результат. Согласно ч. 16 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ решение принимается не более чем в пятнадцать рабочих дней со дня поступления заявления, а согласно ч. 6 ст. 31.2 заявитель вправе присутствовать на заседании, в том числе дистанционно. Согласно ч. 15 ст. 31.2 удовлетворение заявления влечёт отмену решения и повторное рассмотрение документов, а срок регистрации по ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ начинает течь со дня поступления решения комиссии.

Дальше два ограничения и один риск. Согласно ч. 18 ст. 31.2 повторная подача по тому же решению не допускается, в том числе в другую комиссию. Согласно ч. 17 ст. 31.2 отклонение обжалуется в суд одновременно с обжалованием самого решения о приостановлении. И согласно ч. 11 ст. 31.2, если комиссия сочтёт приостановление обоснованным и увидит, что регистратор указал не все основания, она перечислит недостающие и доведёт их до руководителя органа регистрации прав. Обращение способно увеличить число оснований приостановления, что учитывается при выборе порядка обжалования.

За что приостанавливают и что устранять

Каждый пункт уведомления относится к одной из двух групп: устранимые причины и причины, спорные по существу.

  • Противоречия с уже зарегистрированными правами — п. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ: доли в сумме не дают единицу, границы участка пересекаются с соседними. Про наложение границ — в материале про реестровую ошибку в границах участка.
  • Форма и содержание документа — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Сюда же попадает несоблюдение нотариальной формы: отдельного основания «нет нотариуса» в ст. 26 нет, работает связка п. 7 и п. 13 ч. 1 ст. 26 с п. 3 ст. 163 ГК РФ. Когда нотариус обязателен — в материале про дарение квартиры.
  • Не поступили документы по межведомственному запросу — п. 9 и п. 10 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Запрос направляет орган регистрации прав, однако срок приостановления течёт в отношении заявителя.
  • Нет согласия третьего лица — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ: супруга, органа опеки, залогодержателя. Про доли детям при материнском капитале — в материале про выделение долей детям.
  • Арест или запрет — п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Обжаловать надо не приостановление, а сам запрет: комиссия его не снимет.

Согласно ч. 5.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ уведомление о невозможности возобновления после донесённых документов не может содержать иных оснований, связанных с этими документами.

Административный иск по гл. 22 КАС РФ

Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ иск подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении прав, а согласно ч. 8 ст. 219 КАС РФ пропуск без уважительной причины — основание для отказа. Для заявителя, обратившегося сначала в апелляционную комиссию, применяется ч. 6 ст. 219 КАС РФ: несвоевременное рассмотрение жалобы вышестоящим органом свидетельствует о наличии уважительной причины пропуска.

Согласно ч. 3 и ч. 4 ст. 24 КАС РФ иск может подаваться по месту жительства гражданина-истца. Согласно пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ госпошлина — 3 000 рублей для физических лиц и 15 000 рублей для организаций; ставки по другим категориям — в материале про госпошлину в суд в 2026 году.

Глава 22 КАС РФ распределяет бремя доказывания в пользу административного истца. Согласно ч. 9 и ч. 11 ст. 226 КАС РФ истец доказывает нарушение своих прав и соблюдение срока, а орган — полномочия, порядок принятия решения, наличие оснований и соответствие решения нормам права. Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ дело рассматривается в течение месяца, а согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд признаёт решение незаконным и обязывает устранить нарушения.

От формулировки требования зависит применение следующей нормы. Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ, если отказ признан судом незаконным и в решении указано на необходимость осуществить учёт или регистрацию, эти действия совершаются без подачи заявления — по решению суда и документам реестрового дела. Правило применяется только при условии, что суд возложил такую обязанность в решении.

Убытки от незаконного приостановления

Согласно ч. 2 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ убытки, причинённые ненадлежащим исполнением органом регистрации прав своих полномочий, возмещаются в полном объёме за счёт казны Российской Федерации. Тонкость, которую обычно пропускают: слова «приостановление» в ст. 66 нет, прямо названы только незаконный отказ и уклонение. Поэтому убытки заявляются через общую формулу ч. 2 ст. 66 в связке со ст. 1069 и ст. 1071 ГК РФ, и порядок двухступенчатый: сначала решение о незаконности, затем отдельный иск.

Ошибки при самостоятельном обжаловании

  • Считают срок от получения уведомления. Пятнадцать рабочих дней исчисляются с даты принятия решения, тогда как уведомление может быть прочитано в личном кабинете на несколько дней позже.
  • Идут в комиссию, когда причина устранима. Представление недостающего документа занимает меньше времени: комиссия оценивает обоснованность решения о приостановлении, а не права заявителя по сделке.
  • Спорят с приостановлением, когда спор о праве. Если на объект претендует третье лицо, спор не разрешается ни апелляционной комиссией, ни в порядке гл. 22 КАС РФ: требуется иск в порядке гражданского судопроизводства, и этот порядок выбирается с самого начала.
  • Допускают истечение срока приостановления. После вынесения отказа по ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ внесудебное обжалование не применяется.
  • Просят суд «отменить приостановление» без второго требования. Без требования об обязании устранить нарушение решение суда не влечёт совершения регистрационных действий, и ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ не применяется.

Порядок действий по делу

  1. Чтение уведомления по пунктам: какая норма, устранимо или спорно, какая дата принятия решения.
  2. Расчёт двух сроков — пятнадцать рабочих дней на комиссию и предельный срок приостановления по ч. 2 или ч. 3 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. От их соотношения зависит очерёдность.
  3. Устранение устранимого с фиксацией даты представления документов: на неё завязано возобновление срока.
  4. Выбор канала по спорным пунктам. Рассмотрение в апелляционной комиссии занимает меньше времени и государственной пошлиной не облагается, однако обращение допускается однократно и влечёт риск по ч. 11 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ. Судебный порядок требует большего времени и уплаты государственной пошлины, но позволяет заявить требование об обязании и возлагает бремя доказывания на орган регистрации прав.
  5. Подготовка обращения: в комиссию — по форме приложения № 3 к приказу № П/0237/25, в суд — иск по ст. 220 КАС РФ.

Выбор порядка обжалования в первые дни определяет дальнейший ход дела. Ни решение комиссии, ни решение суда регистрацию права не производит: документы направляются на повторное рассмотрение, а сроки контролируются заявителем.

Частые ошибки

  • Подача и в комиссию, и в суд. По ч. 3 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ комиссия такое заявление не примет.
  • Повторное обращение в другую комиссию. Запрещено ч. 18 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ.
  • Ссылки на приказ Росреестра № П/0377. Он утратил силу с 01.01.2026.
  • Требование убытков в том же административном иске. Они взыскиваются в гражданском порядке, после установления незаконности.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Сколько времени есть на обжалование приостановления регистрации?

Пятнадцать рабочих дней с даты принятия решения — для апелляционной комиссии (ч. 1 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ), три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав, — для административного иска (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Обязательно ли сначала идти в апелляционную комиссию?

Нет, по ч. 12.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ это не обязательный досудебный порядок. Но одновременно в комиссию и в суд обращаться нельзя: по ч. 3 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ комиссия прекратит рассмотрение.

Можно ли обжаловать отказ в регистрации через комиссию?

Нет. Комиссия рассматривает только приостановление, отказ по ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ обжалуется в суд (ч. 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ).

Сколько стоит подать в суд на Росреестр?

Госпошлина — 3 000 рублей для физического лица и 15 000 рублей для организации (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Обращение в комиссию пошлиной не облагается.

Нужна помощь

Изучу уведомление о приостановлении и документы, представленные на регистрацию, и определю, какие пункты устраняются представлением дополнительных документов, какие являются спорными и какой порядок обжалования предпочтителен — апелляционная комиссия или суд. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие», Иркутск, ул. Александра Невского, 99/4. Веду дела онлайн по всей России.

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу: перспектива обжалования оценивается по тексту уведомления и по документам, представленным на регистрацию.