Земля и границы

Как узаконить самовольную постройку: что изменил Пленум № 44

Обновлено 2026-08-17 · 9 мин

Пристрой вышел за пятно застройки, мансарда превратила одноэтажный дом в двухэтажный, дом на садовом участке построен без единой бумаги. Дальше приходит либо администрация с требованием снести, либо Росреестр с отказом в учёте. С декабря 2023 года расклад изменился: снос стал крайней мерой, а суд обязан сам проверить, можно ли постройку сохранить.

Разберу, что поменяло Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», и на чём такие иски рассыпаются в Иркутске.

Когда постройка считается самовольной

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые на участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо возведённые без необходимых в силу закона согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 постройка признаётся самовольной при наличии хотя бы одного из этих признаков, а перечень исчерпывающий: дополнительные признаки органы власти устанавливать не вправе. Там же два уточнения. Изменение требований после начала правомерного строительства — например, установление красных линий позже — основанием для признания постройки самовольной не является. И если на день вынесения решения выявленные ранее признаки устранены, суд в иске о сносе отказывает.

Что изменил Пленум № 44

Администрация не сносит то, что зарегистрировано. Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 44 орган местного самоуправления не вправе в порядке п. 4 ст. 222 ГК РФ принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. При этом согласно п. 8 постановления регистрация не исключает предъявления иска о сносе: администрация идёт в суд, а не решает сама.

Решение о сносе прекращает право сразу. Согласно п. 34 постановления вступившее в силу решение об удовлетворении такого иска является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности независимо от фактического исполнения. Пока вы тянете со сносом, объекта в реестре уже нет — ни продать, ни заложить, ни оформить наследство.

Снос — крайняя мера, а мелкие нарушения постройку не убивают. Согласно п. 25 постановления исходя из принципа пропорциональности снос является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Согласно п. 29 незначительное нарушение — например, в части минимальных отступов от границ участков или процента застройки, — не создающее угрозу жизни и здоровью, может быть признано несущественным. Существенными там же названы нарушение предельной этажности или высоты и нарушения, повлиявшие на безопасность конструкций.

Снос или приведение в соответствие

Согласно п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 44 независимо от того, что заявил истец, суд с учётом п. 3.1 ст. 222 ГК РФ сам выносит на обсуждение вопрос об устранимости нарушений. Согласно п. 31 при установлении такой возможности решение предусматривает оба способа исполнения, а согласно п. 33 выбор определяет должник: по объектам ИЖС и садовым домам он вправе вместо сноса направить уведомление о планируемой реконструкции.

Вывод для ответчика: пассивная защита «мы не согласны со сносом» проигрывает почти всегда. Выигрывает позиция «нарушение устранимо, вот заключение специалиста и перечень работ».

Условия признания права собственности

Согласно п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 44 право собственности признаётся за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, при одновременном соблюдении трёх условий: права на участок допускают строительство данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Оценка ведётся по требованиям на день обращения в суд, а не на день строительства.

Согласно п. 43 постановления признание права в суде — исключительный способ защиты. Если единственный признак самовольности — отсутствие согласований, к получению которых лицо принимало надлежащие меры, иск подлежит удовлетворению. При недобросовестности суд вправе отказать со ссылкой на ст. 10 ГК РФ.

Отсюда правило: до иска нужно получить письменный отказ администрации — это и есть доказательство надлежащих мер. Ответчиком по п. 42 выступает орган местного самоуправления, а по п. 44 признание им иска без установления всей совокупности условий п. 3 ст. 222 ГК РФ не допускается.

Участок и вид разрешённого использования

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44 требование о сносе постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования участка, удовлетворяется, если не доказана возможность приведения её в соответствие. Согласно п. 22, если лицо не знало и не могло знать об ограничениях использования участка, в том числе из-за отсутствия сведений в ЕГРН, постройка самовольной не признаётся. Для Иркутской области это живой довод: границы зон с особыми условиями вносились в реестр с отставанием. Если же спор в том, не заехала ли постройка на соседний участок, сначала решается земельный: границы участка или реестровая ошибка.

Уведомительный порядок ИЖС и дачная амнистия

Согласно п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44 возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Там же назван срок: до 1 марта 2031 года возведение таких объектов на участках для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта без соблюдения порядка ст. 51.1 ГрК РФ и регистрация права по одному техническому плану, подготовленному на основании декларации правообладателя, — законные действия застройщика. Это и есть дачная амнистия, продлённая до 1 марта 2031 года.

Оговорка обязательна. Амнистия снимает вопрос об уведомлениях и разрешениях, но не отменяет остальных признаков самовольности: если дом стоит на участке с неподходящим разрешённым использованием, нарушает предельные параметры или заехал на соседнюю землю, упрощённый порядок не спасёт.

Согласно п. 7 постановления не допускается решение о сносе объектов ИЖС и садовых домов при одновременном соблюдении условий: права зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, параметры соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, участки принадлежат собственникам на законном основании.

Исковая давность по искам о сносе

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44 к требованию о сносе постройки, сохранение которой не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике; согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ этот срок — три года. Исключения широкие: на требования по постройке, создающей угрозу жизни и здоровью, а также на требования владеющего собственника или соседа по смежному участку об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, давность не распространяется.

Как выглядит путь по такому делу

Оценка объекта. Технический план, заключение специалиста о соответствии нормам и безопасности конструкций, документы на участок.
Проверка участка. Категория земель, вид разрешённого использования, предельные параметры по правилам землепользования и застройки, отступы, процент застройки.
Обращение в администрацию. Заявление о выдаче разрешения — и письменный ответ, подтверждающий надлежащие меры к легализации.
Иск в районный суд по месту нахождения постройки. По ч. 1 ст. 30 ГПК РФ действует исключительная подсудность, госпошлина считается от цены иска по подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Экспертиза. Строительно-техническая экспертиза по ст. 79 ГПК РФ отвечает на вопросы о соответствии нормам, безопасности и устранимости нарушений.
Регистрация права. По п. 45 постановления решение суда — основание для кадастрового учёта и регистрации, разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Где обычно проигрывают самостоятельно

Идут в суд, не обратившись в администрацию. Без письменного отказа нечем доказывать надлежащие меры к легализации.
Не проверяют вид разрешённого использования. Дом на землях сельхозназначения или в зоне без жилой застройки не легализуется никаким заключением о безопасности.
Защищаются от сноса отрицанием и экономят на экспертизе. Пока ответчик спорит с самим фактом нарушения, он не доказывает главное — устранимость, а это специальные знания, а не мнение собственника.
Тянут с исполнением решения о сносе. По п. 37 постановления это основание для принудительного прекращения прав на землю.

Частые ошибки

Считать, что зарегистрированное право защищает от иска о сносе: оно лишь закрывает администрации внесудебный путь.
Опираться на пункты 22–31 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22: согласно п. 48 Постановления Пленума ВС РФ № 44 они не применяются.
Продавать участок с постройкой, по которой есть решение о сносе: по п. 38 постановления обязанность переходит к новому правообладателю в порядке правопреемства.
Легализовать пристройку к многоквартирному дому без согласия всех собственников: по п. 27 уменьшение общего имущества требует согласия всех.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

FAQ

Как узаконить самовольную постройку в 2026 году?

Иском о признании права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ к органу местного самоуправления в районный суд по месту нахождения объекта. До иска нужно получить письменный отказ администрации, а в суде доказать соответствие постройки требованиям, действующим на день обращения.

Может ли администрация снести дом без суда?

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 44 не может, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН. Тогда требование о сносе рассматривает только суд.

Что будет, если построить дом без уведомления о планируемом строительстве?

Само по себе отсутствие уведомления самовольной постройкой дом не делает: до 1 марта 2031 года такое строительство на участках для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводства признано законным. Остальные признаки самовольности сохраняются.

Есть ли срок исковой давности по сносу самовольной постройки?

К требованию о сносе постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью, применяется общий трёхлетний срок по п. 1 ст. 196 ГК РФ. На требования по объекту, создающему такую угрозу, давность не распространяется.

Что делать дальше

Посмотрю документы на участок, технический план и переписку с администрацией и скажу прямо, что реально: признание права, приведение в соответствие или упрощённый порядок. Первичная оценка бесплатна. Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие», Иркутск, ул. Александра Невского, 99/4.

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу: судьба постройки оценивается по документам на участок и заключению специалиста.