Право собственности на самовольную постройку признаётся судом при одновременном соблюдении трёх условий: права на участок допускают строительство данного объекта, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Так указано в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44. Ответчик — орган местного самоуправления.
Пристрой за пределами пятна застройки, мансарда, изменившая этажность дома, дом на садовом участке без разрешительной документации — типичные основания спора о самовольной постройке. Последствия — требование органа местного самоуправления о сносе либо отказ Росреестра в кадастровом учёте. С декабря 2023 года подход изменён: снос применяется как крайняя мера, а возможность сохранения постройки суд проверяет по собственной инициативе.
Разберу, что изменило Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», и по каким основаниям суды в Иркутске отказывают в удовлетворении таких исков.
Когда постройка считается самовольной
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые на участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо возведённые без необходимых в силу закона согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44 постройка признаётся самовольной при наличии хотя бы одного из этих признаков, а перечень исчерпывающий: дополнительные признаки органы власти устанавливать не вправе. Там же два уточнения. Изменение требований после начала правомерного строительства — например, установление красных линий позже — основанием для признания постройки самовольной не является. И если на день вынесения решения выявленные ранее признаки устранены, суд в иске о сносе отказывает.
Что изменил Пленум № 44
Снос зарегистрированного объекта во внесудебном порядке не допускается. Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 44 орган местного самоуправления не вправе в порядке п. 4 ст. 222 ГК РФ принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. При этом согласно п. 8 постановления регистрация не исключает предъявления иска о сносе: орган местного самоуправления обращается с таким требованием в суд.
Вступившее в силу решение о сносе — основание для записи в ЕГРН о прекращении права. Согласно п. 34 постановления вступившее в силу решение об удовлетворении такого иска является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности независимо от фактического исполнения. До фактического сноса запись о праве собственности в ЕГРН уже погашена, поэтому распорядиться объектом нельзя: продажа, залог и оформление наследства исключены.
Снос применяется как крайняя мера; незначительное нарушение может быть признано несущественным. Согласно п. 25 постановления исходя из принципа пропорциональности снос является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Согласно п. 29 незначительное нарушение — например, в части минимальных отступов от границ участков или процента застройки, — не создающее угрозу жизни и здоровью, может быть признано несущественным. Существенными там же названы нарушение предельной этажности или высоты и нарушения, повлиявшие на безопасность конструкций.
Снос или приведение в соответствие
Согласно п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 44 независимо от того, что заявил истец, суд с учётом п. 3.1 ст. 222 ГК РФ сам выносит на обсуждение вопрос об устранимости нарушений. Согласно п. 31 при установлении такой возможности решение предусматривает оба способа исполнения, а согласно п. 33 выбор определяет должник: по объектам ИЖС и садовым домам он вправе вместо сноса направить уведомление о планируемой реконструкции.
Ответчику по иску о сносе следует доказывать устранимость нарушения и представлять заключение специалиста с перечнем работ по приведению объекта в соответствие. Возражения против сноса без такого обоснования суды, как правило, отклоняют.
Условия признания права собственности
Согласно п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 44 право собственности признаётся за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, при одновременном соблюдении трёх условий: права на участок допускают строительство данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Оценка ведётся по требованиям на день обращения в суд, а не на день строительства.
Согласно п. 43 постановления признание права в суде — исключительный способ защиты. Если единственный признак самовольности — отсутствие согласований, к получению которых лицо принимало надлежащие меры, иск подлежит удовлетворению. При недобросовестности суд вправе отказать со ссылкой на ст. 10 ГК РФ.
До обращения в суд необходимо получить письменный отказ администрации: он подтверждает принятие надлежащих мер к легализации. Ответчиком по п. 42 выступает орган местного самоуправления, а по п. 44 признание им иска без установления всей совокупности условий п. 3 ст. 222 ГК РФ не допускается.
Участок и вид разрешённого использования
Согласно п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 44 требование о сносе постройки, возведённой с нарушением разрешённого использования участка, удовлетворяется, если не доказана возможность приведения её в соответствие. Согласно п. 22, если лицо не знало и не могло знать об ограничениях использования участка, в том числе из-за отсутствия сведений в ЕГРН, постройка самовольной не признаётся. В Иркутской области этот довод применим: сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий вносились в ЕГРН с отставанием. Если спор о том, выходит ли постройка за границы участка, сначала разрешается земельный спор: границы участка или реестровая ошибка.
Уведомительный порядок ИЖС и дачная амнистия
Согласно п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44 возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Там же назван срок: до 1 марта 2031 года возведение таких объектов на участках для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта без соблюдения порядка ст. 51.1 ГрК РФ и регистрация права по одному техническому плану, подготовленному на основании декларации правообладателя, — законные действия застройщика. Это и есть дачная амнистия, продлённая до 1 марта 2031 года.
Амнистия снимает вопрос об уведомлениях и разрешениях, но не отменяет остальных признаков самовольности: если дом стоит на участке с неподходящим разрешённым использованием, нарушает предельные параметры или заехал на соседнюю землю, упрощённый порядок эти нарушения не устраняет.
Согласно п. 7 постановления не допускается решение о сносе объектов ИЖС и садовых домов при одновременном соблюдении условий: права зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, параметры соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, участки принадлежат собственникам на законном основании.
Исковая давность по искам о сносе
Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44 к требованию о сносе постройки, сохранение которой не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике; согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ этот срок — три года. Исключения широкие: на требования по постройке, создающей угрозу жизни и здоровью, а также на требования владеющего собственника или соседа по смежному участку об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, давность не распространяется.
Порядок действий по такому делу
- Оценка объекта. Технический план, заключение специалиста о соответствии нормам и безопасности конструкций, документы на участок.
- Проверка участка. Категория земель, вид разрешённого использования, предельные параметры по правилам землепользования и застройки, отступы, процент застройки.
- Обращение в администрацию. Заявление о выдаче разрешения — и письменный ответ, подтверждающий надлежащие меры к легализации.
- Иск в районный суд по месту нахождения постройки. По ч. 1 ст. 30 ГПК РФ действует исключительная подсудность, госпошлина считается от цены иска по подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
- Экспертиза. Строительно-техническая экспертиза по ст. 79 ГПК РФ отвечает на вопросы о соответствии нормам, безопасности и устранимости нарушений.
- Регистрация права. По п. 45 постановления решение суда — основание для кадастрового учёта и регистрации, разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.
Почему такие дела проигрывают при самостоятельном ведении
- Идут в суд, не обратившись в администрацию. Без письменного отказа нечем доказывать надлежащие меры к легализации.
- Не проверяют вид разрешённого использования. Дом на землях сельскохозяйственного назначения или в территориальной зоне, не допускающей жилую застройку, не может быть легализован и при наличии заключения о безопасности конструкций.
- Возражают против сноса, не заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы. Пока ответчик оспаривает сам факт нарушения, его устранимость остаётся недоказанной; этот вопрос требует специальных знаний и разрешается заключением специалиста или экспертизой по ст. 79 ГПК РФ.
- Не исполняют решение суда о сносе в установленный срок. По п. 37 постановления это основание для принудительного прекращения прав на землю.
Частые ошибки
- Считать, что зарегистрированное право защищает от иска о сносе: регистрация права исключает лишь внесудебный снос по решению органа местного самоуправления.
- Опираться на пункты 22–31 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22: согласно п. 48 Постановления Пленума ВС РФ № 44 они не применяются.
- Продавать участок с постройкой, по которой есть решение о сносе: по п. 38 постановления обязанность переходит к новому правообладателю в порядке правопреемства.
- Легализовать пристройку к многоквартирному дому без согласия всех собственников: по п. 27 уменьшение общего имущества требует согласия всех.
Что понадобится в вашем случае
Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.
FAQ
Как узаконить самовольную постройку в 2026 году?
Иском о признании права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ к органу местного самоуправления в районный суд по месту нахождения объекта. До иска нужно получить письменный отказ администрации, а в суде доказать соответствие постройки требованиям, действующим на день обращения.
Может ли администрация снести дом без суда?
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 44 не может, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН. Тогда требование о сносе рассматривает только суд.
Что будет, если построить дом без уведомления о планируемом строительстве?
Само по себе отсутствие уведомления самовольной постройкой дом не делает: до 1 марта 2031 года такое строительство на участках для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводства признано законным. Остальные признаки самовольности сохраняются.
Есть ли срок исковой давности по сносу самовольной постройки?
К требованию о сносе постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью, применяется общий трёхлетний срок по п. 1 ст. 196 ГК РФ. На требования по объекту, создающему такую угрозу, давность не распространяется.
Что делать дальше
Посмотрю документы на участок, технический план и переписку с администрацией и определю применимый вариант: признание права собственности, приведение постройки в соответствие или упрощённый порядок. Первичная оценка бесплатна. Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие», Иркутск, ул. Александра Невского, 99/4.
Статья не заменяет консультацию по конкретному делу: судьба постройки оценивается по документам на участок и заключению специалиста.