Жильё и недвижимость
Аварийные дома Иркутска: как проверить статус и программу
Признание дома аварийным проверяется по выписке из ЕГРН, куда такие сведения вносятся с 1 февраля 2022 года, и по распоряжению администрации со сроком отселения. В Иркутской области дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года, расселяются по программе 2019–2025 годов, признанные позже — по программе 2025–2028 годов. Если дом включён в программу, собственник вправе выбрать выкуп или другую квартиру, если не включён — по общему правилу получает денежное возмещение по ст. 32 ЖК РФ.
Права жильцов аварийного дома зависят от двух обстоятельств: принято ли решение о признании дома аварийным и включён ли дом в региональную адресную программу переселения. От второго обстоятельства зависит, получит ли собственник только денежное возмещение по ст. 32 ЖК РФ или сможет выбрать другую квартиру. В Иркутской области действуют две областные программы, разграниченные по дате признания дома аварийным: до и после 1 января 2017 года.
Как узнать, признан ли дом аварийным
С 1 февраля 2022 года сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции вносятся в ЕГРН. Это предусмотрено Федеральным законом от 26.05.2021 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"»: решение направляет в Росреестр орган, который его принял. Выписку из ЕГРН заказывают через МФЦ или портал госуслуг.
Второй источник — информационная система публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Прежний адрес портала «Реформа ЖКХ» (reformagkh.ru) теперь переадресует на витрина.фрт.рф, где в разделе «Переселение граждан» размещены реестр аварийного жилищного фонда с поиском по адресу и программы субъектов. Данные туда вносят органы власти, поэтому они могут отставать от принятых решений.
Юридическое значение имеют сами документы: заключение межведомственной комиссии и распоряжение администрации города Иркутска с указанием срока отселения. Порядок их принятия установлен Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Копии запрашивают письменным обращением в администрацию, ответ дают в течение 30 дней (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»). Срок отселения указан только в распоряжении, на порталах его может не быть.
Областные программы переселения Иркутской области
Постановлением Правительства Иркутской области от 01.04.2019 № 270-пп утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в 2019–2025 годах». Приложением к ней утверждён перечень многоквартирных домов, мероприятия финансировались с участием Фонда развития территорий.
Для домов, признанных аварийными позже, Постановлением Правительства Иркутской области от 19.09.2025 № 763-пп утверждена программа «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2017 года, в 2025–2028 годах». Срок её реализации — 2025–2028 годы.
Постановления Правительства Иркутской области с приложениями и последующими изменениями публикуются на официальном интернет-портале правовой информации Иркутской области (ogirk.ru). В программы вносятся изменения, поэтому адрес дома проверяют по действующей редакции постановления. Общее число аварийных домов Иркутска я не привожу: официальной сводной цифры на дату статьи в открытых источниках нет.
Почему включение в программу меняет права собственника
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным является основанием предъявить собственникам требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники этого не сделали, земельный участок под домом изымается для муниципальных нужд, и вместе с ним изымается каждое жилое помещение, кроме принадлежащих муниципальному образованию.
Состав возмещения определён ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе дома, включая земельный участок, убытки от изъятия и упущенная выгода. Другую квартиру взамен изымаемой собственник по ч. 8 ст. 32 ЖК РФ получает только по соглашению с органом местного самоуправления, с зачётом её стоимости в возмещение.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014), разграничил две ситуации. Если дом в региональную адресную программу не включён, права собственника обеспечиваются по ст. 32 ЖК РФ, и суд не вправе обязать орган предоставить ему другое жильё. Если дом включён в программу, собственник со ссылкой на ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» вправе выбрать выплату выкупной цены или предоставление другого жилого помещения в собственность.
Расчёт выкупной цены, возражения на отчёт оценщика и права нанимателей по ст.ст. 86 и 89 ЖК РФ изложены в статье «Дом признали аварийным: права собственника и нанимателя».
Квартира куплена после признания дома аварийным
Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ гражданин, который приобрёл право собственности на помещение в доме после признания его аварийным, получает возмещение, рассчитанное по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но не выше стоимости приобретения. Право на другое жильё по ч. 8 и меры региональной поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ на него не распространяются. Исключение сделано только для тех, кто получил квартиру по наследству.
Норма действует с конца декабря 2019 года. Верховный Суд РФ указывал, что в силу ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства обратной силы не имеют, поэтому ограничение не применяется к тем, кто приобрёл квартиру до вступления нормы в силу. Дарение в исключениях не названо, и суды применяют к одаряемым ограничение неодинаково. Покупателю квартиры в старом фонде Иркутска стоит заказать выписку из ЕГРН до сделки: признание дома аварийным в ней отражается.
Срок расселения не наступил, а дом опасен для жизни
Срок отселения устанавливает администрация в распоряжении о признании дома аварийным. В Обзоре от 29.04.2014 Верховный Суд РФ отнёс определение этого срока к компетенции органа местного самоуправления и одновременно указал: если жилое помещение по причине аварийного состояния представляет опасность для жизни и здоровья, предоставление нанимателю другого жилья не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд вправе обязать орган предоставить жильё во внеочередном порядке.
В деле, приведённом в Обзоре, срок расселения несколько раз переносили, а экспертиза выявила опасность обрушения чердачного перекрытия. Суд признал постановление о переносе сроков незаконным и обязал предоставить жильё вне очереди. Угрозу доказывают техническим заключением специализированной организации о текущем состоянии несущих конструкций. Признание дома аварийным само по себе такой угрозы не подтверждает, поэтому заключение многолетней давности суд может счесть недостаточным.
Позиция Обзора сформулирована для нанимателей по договору социального найма. Собственник при опасном состоянии дома вправе получить временное жильё: согласно п. 3.1 ст. 95 ЖК РФ маневренный фонд предназначен в том числе для граждан, чьи помещения стали непригодными для проживания в результате признания дома аварийным. Согласно ст. 106 ЖК РФ такое жильё предоставляется до завершения расчётов с гражданином или до предоставления ему жилого помещения, но не более чем на два года. Переезд в маневренный фонд права на возмещение не прекращает.
Срок расселения сорван или перенесён
Распоряжение о переносе срока отселения оспаривается административным иском по главе 22 КАС РФ. Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ такой иск подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав. Пропуск срока без уважительной причины является основанием для отказа в иске, поэтому дату получения распоряжения стоит зафиксировать.
Если срок отселения истёк, а требование о сносе собственникам не направлено и решение об изъятии земельного участка не принято, предметом административного иска становится бездействие администрации по ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Обращение в прокуратуру иск не заменяет, но прокурор вправе обратиться в суд в защиту граждан (ст. 39 КАС РФ, ст. 45 ГПК РФ). Если территория включена в комплексное развитие, применяется ст. 32.1 ЖК РФ — этот порядок изложен в статье «Изъятие квартиры по КРТ: как теперь считают компенсацию».
Решения, которые жильцы аварийного дома принимают поспешно
- Соглашение подписано по первой оценке. Согласно Обзору ВС РФ от 29.04.2014 в выкупную цену входит и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Если отчёт оценщика её не учитывает, возражения заявляют до подписания соглашения.
- Ожидание без проверки программы. Дом, признанный аварийным после 1 января 2017 года, в перечень программы 2019–2025 годов не входит. Его наличие в программе 2025–2028 годов проверяют по действующей редакции постановления № 763-пп.
- Пропущен трёхмесячный срок. Распоряжение о переносе срока отселения, не оспоренное вовремя, сохраняет силу, и следующий спор начинается уже с его учётом.
- Квартиру переоформили на родственника. Дарение после признания дома аварийным может повлечь ограничение возмещения ценой приобретения по ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.
- Нет технического заключения. Довод об угрозе обрушения без заключения специализированной организации суд оценивает критически.
Частые вопросы об аварийных домах Иркутска
Где посмотреть список аварийных домов Иркутска?
Перечни домов утверждаются приложениями к областным программам переселения, их тексты публикуются на ogirk.ru. Поиск по адресу доступен в реестре аварийного жилищного фонда Фонда развития территорий (витрина.фрт.рф). Для конкретного дома надёжнее выписка из ЕГРН.
Как узнать, входит ли дом в программу переселения 2025–2028 годов?
Программа, утверждённая Постановлением Правительства Иркутской области от 19.09.2025 № 763-пп, охватывает дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года. Адрес проверяют по перечню в действующей редакции постановления либо запросом в администрацию города Иркутска.
Можно ли получить квартиру вместо денег за аварийное жильё?
Если дом включён в региональную адресную программу, собственник вправе выбрать другое жилое помещение или выкуп. Если не включён, квартира предоставляется только по соглашению с администрацией по ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Купившим квартиру после признания дома аварийным право на другое жильё не предоставляется, кроме наследников.
Дом может обрушиться, а расселение назначено через несколько лет. Что делать?
Нанимателю по договору социального найма суд вправе обязать администрацию предоставить жильё вне очереди независимо от плана сноса. Нужны техническое заключение о состоянии конструкций и оспаривание срока отселения. Собственник вправе просить жильё маневренного фонда по п. 3.1 ст. 95 ЖК РФ.
Что будет, если отказаться от предложенной квартиры или выкупной цены?
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ при незаключении соглашения орган вправе требовать изъятия в суде, но не ранее чем через три месяца со дня получения собственником проекта соглашения. В этом процессе собственник оспаривает размер возмещения, в том числе ходатайством о судебной экспертизе.
Статья не заменяет консультацию по конкретному делу: права жильцов зависят от даты признания дома аварийным, включения его в программу и основания приобретения квартиры.