Жильё и недвижимость

Изъятие квартиры по КРТ: как теперь считают компенсацию

Обновлено 2026-08-17 · 9 мин

В почтовом ящике заказное письмо: проект договора, отчёт оценщика и сумма, за которую в вашем районе не купить и половины такой квартиры. Внизу приписка про сорок пять дней. Оценка при этом сделана позапрошлым летом, когда метр стоил заметно меньше.

Именно этот приём закон отменил. С августа 2026 года размер возмещения при комплексном развитии территории считается по свежим данным, а не по цене на дату решения о КРТ. Изменение распространили и на тех, кого расселяют по решениям прошлых лет.

Что такое КРТ и чем оно отличается от аварийного расселения

Комплексное развитие территории жилой застройки — это снос и застройка целого квартала. Дом при этом не обязан быть аварийным: согласно ч. 1 ст. 32.1 ЖК РФ статья применяется к домам, отвечающим критериям, которые устанавливает субъект Российской Федерации в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, и включённым в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

Отсюда практическое следствие: под расселение попадают крепкие пятиэтажки, у которых нет ни заключения о непригодности, ни распоряжения о сроке отселения. Механизм здесь другой, чем при аварийном фонде, — там работает ст. 32 ЖК РФ, и об этом я писал в статье Дом признали аварийным: права собственника и нанимателя. От изъятия земли под дороги и линейные объекты КРТ тоже отличается: там своя процедура, разобранная в статье Изъятие земли для госнужд.

Согласно ч. 2 ст. 32.1 ЖК РФ помещения в таких домах передаются в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, реализующего решение о КРТ, — то есть зачастую застройщика.

Главное изменение 2026 года: когда считают деньги

Согласно ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.08.2026 № 297-ФЗ собственнику взамен освобождаемого жилого помещения предоставляется возмещение, размер которого определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику проекта договора, предусматривающего переход права собственности.

До этого редакция была иной: возмещение определялось на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории. Между решением о КРТ и реальным расселением проходит несколько лет, и всё это время человеку предлагали деньги по ценам той, прошлой даты.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 04.08.2026 № 297-ФЗ действие новой редакции ст. 32.1 ЖК РФ распространено на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года. Значит, если проект договора вам направляют сейчас, а решение о КРТ принято в 2023 году, отчёт об оценке всё равно должен быть свежим. Первое, что стоит сделать с полученным пакетом, — посмотреть дату оценки: расхождение больше шестидесяти дней даёт предметное возражение, а не просто несогласие с суммой.

Что входит в возмещение

Размер считается по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — по тем же правилам, что и при изъятии аварийного жилья. В возмещение включаются:

• рыночная стоимость квартиры;
• рыночная стоимость общего имущества в доме, включая земельный участок, с учётом доли собственника;
• убытки от изъятия: переезд, временное пользование другим жильём, поиск и оформление другого жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами;
• упущенная выгода.

Отчёт, который приходит в конверте, почти всегда считает первый пункт и почти никогда — остальные. Доля в земельном участке под домом в квартале, который будут застраивать заново, стоит дорого, и её систематически «забывают».

Равноценное возмещение и равнозначное жильё — не синонимы

Два похожих слова означают принципиально разные вещи, и на этом теряют больше всего.

Равноценное возмещение — это деньги (или другое жильё с зачётом их стоимости). Считается по рыночной стоимости.

Равнозначное жилое помещение — это квартира по формальным характеристикам. Согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право на равнозначное жилое помещение, которое одновременно: имеет жилую площадь и число комнат не меньше прежних, а общую площадь — больше прежней; соответствует стандартам, установленным актом субъекта; находится в доме в том же поселении или городском округе.

Разница в логике. Равноценное возмещение отвечает на вопрос «сколько стоила ваша квартира», равнозначное жильё — на вопрос «сколько в ней было комнат и метров». Где земля дорогая, а жильё дешёвое, выгоднее деньги; где новостройка стоит вдвое дороже старого фонда — квартира. Универсального ответа нет, решается это счётом.

Право на равнозначное жильё возникает, только если оно предусмотрено актом субъекта. Если такого акта нет, остаётся вариант по ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ — по заявлению собственника ему предоставляется другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера равноценного возмещения. Это доступно всегда, но там речь именно о зачёте стоимости, а не о гарантии «метр в метр».

Согласно ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ собственник вправе по письменному заявлению приобрести за доплату помещение большей площади или с большим числом комнат, в том числе за счёт материнского капитала и жилищных субсидий.

Когда деньги предлагать нельзя

Согласно ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику равноценного возмещения не допускается.

Норма читается буквально: семью с ребёнком нельзя расселить деньгами. Речь именно о проживании, а не о наличии доли в праве собственности. Если вам с прописанным в квартире ребёнком прислали проект договора с денежной суммой — это самостоятельное основание для возражений, независимо от того, устраивает вас цена или нет.

Сорок пять дней и что происходит потом

Согласно ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ, если договор не заключён в течение сорока пяти дней со дня получения собственником проекта договора заказным письмом с уведомлением о вручении, лицо, реализующее решение о КРТ, вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении к заключению договора, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу.

Срок считается от получения письма, а не от того дня, когда вы до него добрались. Возвращённое почтой письмо в спорах о сроках обычно работает против получателя.

Отдельного срока на заявление о выборе жилья вместо денег ст. 32.1 ЖК РФ не устанавливает — порядок определяется актом субъекта. На практике эти же сорок пять дней и есть ваш реальный срок.

Молчание — худшая из стратегий. Согласно ч. 10 ст. 32.1 ЖК РФ договор подлежит заключению собственником в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством, а к нему применяются правила о купле-продаже или о мене. Раз заключение обязательно, работает механизм ст.ст. 445 и 446 ГК РФ: возражения оформляются протоколом разногласий, а неурегулированные разногласия передаются на рассмотрение суда. Письменные возражения со своим отчётом — это не отказ от договора, а фиксация спора о его условиях.

Как оспаривают цену

Спор о размере возмещения — это спор двух отчётов об оценке, и выигрывает его тот, чей отчёт устоит.

В суде решает судебная оценочная экспертиза, назначаемая по ст. 79 ГПК РФ. Задача до неё — сформулировать вопросы эксперту так, чтобы в объект оценки вошли все составляющие ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: не только квартира, но и доля в общем имуществе и земельном участке, и убытки, и упущенная выгода. Если вопрос поставлен как «определить рыночную стоимость квартиры», эксперт честно ответит именно на него, и остальное будет потеряно.

Согласно ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ, если иного жилья в собственности нет, по заявлению собственника за ним сохраняется право пользования помещением на срок не более шести месяцев после предоставления равноценного возмещения в денежной форме.

Как выглядит путь по такому делу

1. Проверяется дата оценки в приложенном отчёте: не старше шестидесяти дней на день направления проекта договора.
2. Разбирается состав суммы: учтены ли доля в земельном участке и общем имуществе, убытки и упущенная выгода, или посчитана одна квартира.
3. Проверяется акт субъекта о КРТ: предусмотрено ли право на равнозначное жильё, какие стандарты установлены, есть ли дополнительные меры поддержки по ч. 8 ст. 32.1 ЖК РФ.
4. Считаются два сценария — деньги и квартира — по реальным ценам района.
5. Направляются письменные возражения с собственным отчётом в пределах сорока пяти дней и заявление о выборе варианта, если он выбран.
6. Ведётся спор в суде, где ключевые точки — вопросы судебному эксперту и доказательства убытков.

Где обычно проигрывают самостоятельно

• Молчат сорок пять дней. Суд по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ рассматривает дело и без ваших возражений, а собственник приходит в процесс без своей позиции и без своего отчёта.
• Спорят «дорого–дёшево» без отчёта. Довод «за эти деньги ничего не купить» не опровергает отчёт оценщика. Опровергает его другой отчёт и правильно поставленный вопрос эксперту.
• Соглашаются на деньги, имея право на квартиру. При проживании несовершеннолетних равноценное возмещение по ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ не допускается, а подписанный вопреки этому договор придётся оспаривать.
• Не проверяют дату оценки. Правило о шестидесяти днях появилось в августе 2026 года, и отчёты по старой логике «на дату решения о КРТ» ещё будут приходить в конвертах.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Как сейчас считают компенсацию за квартиру при КРТ?

По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но с 4 августа 2026 года — не ранее чем за шестьдесят дней до направления собственнику проекта договора. Привязка к дате решения о КРТ отменена, и новое правило распространено на отношения, возникшие раньше.

Чем равнозначное жильё отличается от равноценного возмещения?

Равноценное возмещение — это деньги по рыночной стоимости. Равнозначное жильё — квартира, у которой жилая площадь и число комнат не меньше прежних, а общая площадь больше, в том же поселении или городском округе. Право на равнозначное жильё возникает, если оно предусмотрено актом субъекта.

Могут ли выселить с детьми, выплатив деньги?

Нет. Согласно ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ при проживании в передаваемом помещении несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан равноценное возмещение собственнику не допускается.

Что будет, если не подписать договор при КРТ?

По истечении сорока пяти дней со дня получения проекта лицо, реализующее решение о КРТ, вправе через суд требовать понуждения к заключению договора, освобождения помещения и передачи его истцу. Дело будет рассмотрено и без вашего участия.

Входит ли земельный участок в компенсацию при КРТ?

Да. Размер считается по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, а она включает рыночную стоимость общего имущества, в том числе земельного участка, с учётом доли собственника.

Нужна помощь

Посмотрю проект договора, отчёт оценщика и акт субъекта о КРТ и скажу, на сколько занижена сумма, есть ли нарушение правила о шестидесяти днях и что выгоднее в вашем районе — деньги или квартира. Веду такие дела в судах Иркутска и области, по другим регионам — онлайн. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие».

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Объём прав при КРТ во многом зависит от нормативного акта субъекта Российской Федерации, состава проживающих в квартире и содержания отчёта об оценке.