Размер возмещения при изъятии квартиры по КРТ определяется по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику проекта договора (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.08.2026 № 297-ФЗ). Прежняя привязка к дате решения о КРТ отменена, срок на ответ — сорок пять дней.

Собственник квартиры в доме, включённом в границы территории комплексного развития, получает заказным письмом проект договора об изъятии, отчёт об оценке и указание на срок сорок пять дней. До августа 2026 года размер возмещения определялся на дату решения о КРТ, поэтому отчёт мог быть составлен за несколько лет до направления проекта договора.

Федеральный закон от 04.08.2026 № 297-ФЗ эту привязку отменил: размер возмещения при комплексном развитии территории определяется не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику проекта договора. Новая редакция применяется и к правоотношениям, возникшим до 4 августа 2026 года.

Что такое КРТ и чем оно отличается от аварийного расселения

Комплексное развитие территории жилой застройки — это снос и застройка целого квартала. Дом при этом не обязан быть аварийным: согласно ч. 1 ст. 32.1 ЖК РФ статья применяется к домам, отвечающим критериям, которые устанавливает субъект Российской Федерации в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, и включённым в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

Отсюда практическое следствие: под расселение попадают крепкие пятиэтажки, у которых нет ни заключения о непригодности, ни распоряжения о сроке отселения. Механизм здесь другой, чем при аварийном фонде, — там работает ст. 32 ЖК РФ, и об этом я писал в статье Дом признали аварийным: права собственника и нанимателя. От изъятия земли под дороги и линейные объекты КРТ тоже отличается: там своя процедура, разобранная в статье Изъятие земли для госнужд.

Согласно ч. 2 ст. 32.1 ЖК РФ помещения в таких домах передаются в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, реализующего решение о КРТ, — то есть зачастую застройщика.

Изменение 2026 года: на какую дату определяют размер возмещения

Согласно ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.08.2026 № 297-ФЗ собственнику взамен освобождаемого жилого помещения предоставляется возмещение, размер которого определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику проекта договора, предусматривающего переход права собственности.

До этого редакция была иной: возмещение определялось на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории. Между принятием решения о КРТ и расселением проходит несколько лет, и по прежней редакции размер возмещения определялся по ценам на дату этого решения.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 04.08.2026 № 297-ФЗ действие новой редакции ст. 32.1 ЖК РФ распространено на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года. Значит, если проект договора вам направляют сейчас, а решение о КРТ принято в 2023 году, отчёт об оценке всё равно должен быть свежим. В полученных документах проверяется дата отчёта об оценке: расхождение более шестидесяти дней даёт основание для возражений на проект договора со ссылкой на ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ.

Что входит в возмещение

Размер считается по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — по тем же правилам, что и при изъятии аварийного жилья. В возмещение включаются:

  • рыночная стоимость квартиры;
  • рыночная стоимость общего имущества в доме, включая земельный участок, с учётом доли собственника;
  • убытки от изъятия: переезд, временное пользование другим жильём, поиск и оформление другого жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами;
  • упущенная выгода.

Отчёт об оценке, приложенный к проекту договора, как правило учитывает только рыночную стоимость квартиры. Доля в праве на земельный участок под домом, включённым в границы территории комплексного развития, в расчёт нередко не включается, хотя ч. 7 ст. 32 ЖК РФ относит её к составу возмещения.

Равноценное возмещение и равнозначное жильё — не синонимы

Равноценное возмещение и равнозначное жилое помещение закреплены в разных частях ст. 32.1 ЖК РФ и влекут разные последствия для собственника.

Равноценное возмещение — это деньги (или другое жильё с зачётом их стоимости). Считается по рыночной стоимости.

Равнозначное жилое помещение — это квартира по формальным характеристикам. Согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право на равнозначное жилое помещение, которое одновременно: имеет жилую площадь и число комнат не меньше прежних, а общую площадь — больше прежней; соответствует стандартам, установленным актом субъекта; находится в доме в том же поселении или городском округе.

Равноценное возмещение определяется рыночной стоимостью изымаемого помещения, равнозначное жилое помещение — площадью и числом комнат этого помещения. Если стоимость земельного участка в квартале высокая, а цена жилья невысока, выгоднее денежное возмещение; если новое жильё дороже прежнего, выгоднее предоставление помещения. Вариант определяется расчётом по ценам конкретного района.

Право на равнозначное жильё возникает, только если оно предусмотрено актом субъекта. Если такого акта нет, остаётся вариант по ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ — по заявлению собственника ему предоставляется другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера равноценного возмещения. Этот вариант доступен независимо от наличия акта субъекта, однако он предполагает только зачёт стоимости предоставляемого помещения и не гарантирует сохранение площади и числа комнат.

Согласно ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ собственник вправе по письменному заявлению приобрести за доплату помещение большей площади или с большим числом комнат, в том числе за счёт материнского капитала и жилищных субсидий.

Когда равноценное возмещение не допускается

Согласно ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику равноценного возмещения не допускается.

Запрет применяется при проживании указанных лиц в передаваемом жилом помещении. Речь именно о проживании, а не о наличии доли в праве собственности. Если в квартире проживает несовершеннолетний, а собственнику направлен проект договора с денежным возмещением, это самостоятельное основание для возражений независимо от размера предложенной суммы.

Срок сорок пять дней и последствия его пропуска

Согласно ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ, если договор не заключён в течение сорока пяти дней со дня получения собственником проекта договора заказным письмом с уведомлением о вручении, лицо, реализующее решение о КРТ, вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении к заключению договора, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу.

Срок исчисляется со дня получения заказного письма. Письмо, возвращённое отделением связи за истечением срока хранения, суд в споре о сроке оценивает не в пользу получателя.

Отдельного срока на заявление о выборе жилья вместо денег ст. 32.1 ЖК РФ не устанавливает — порядок определяется актом субъекта. На практике заявление подаётся в пределах тех же сорока пяти дней.

Отсутствие ответа на проект договора процедуру изъятия не прекращает. Согласно ч. 10 ст. 32.1 ЖК РФ договор подлежит заключению собственником в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством, а к нему применяются правила о купле-продаже или о мене. Раз заключение обязательно, работает механизм ст.ст. 445 и 446 ГК РФ: возражения оформляются протоколом разногласий, а неурегулированные разногласия передаются на рассмотрение суда. Письменные возражения с собственным отчётом об оценке фиксируют спор об условиях договора и не означают отказа от его заключения.

Как оспаривают цену

Спор о размере возмещения сводится к сопоставлению отчётов об оценке, представленных сторонами.

В суде решает судебная оценочная экспертиза, назначаемая по ст. 79 ГПК РФ. Задача до неё — сформулировать вопросы эксперту так, чтобы в объект оценки вошли все составляющие ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: не только квартира, но и доля в общем имуществе и земельном участке, и убытки, и упущенная выгода. Если вопрос сформулирован как «определить рыночную стоимость квартиры», эксперт ответит только на него, и остальные составляющие возмещения в расчёт не войдут.

Согласно ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ, если иного жилья в собственности нет, по заявлению собственника за ним сохраняется право пользования помещением на срок не более шести месяцев после предоставления равноценного возмещения в денежной форме.

Как выглядит путь по такому делу

  1. Проверяется дата оценки в приложенном отчёте: не старше шестидесяти дней на день направления проекта договора.
  2. Разбирается состав суммы: учтены ли доля в земельном участке и общем имуществе, убытки и упущенная выгода, или посчитана одна квартира.
  3. Проверяется акт субъекта о КРТ: предусмотрено ли право на равнозначное жильё, какие стандарты установлены, есть ли дополнительные меры поддержки по ч. 8 ст. 32.1 ЖК РФ.
  4. Считаются два сценария — деньги и квартира — по реальным ценам района.
  5. Направляются письменные возражения с собственным отчётом в пределах сорока пяти дней и заявление о выборе варианта, если он выбран.
  6. Ведётся спор в суде, где ключевые точки — вопросы судебному эксперту и доказательства убытков.

Где обычно проигрывают самостоятельно

  • Не направляют возражения в течение сорока пяти дней. Суд по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ рассматривает дело и без возражений собственника, который вступает в процесс без сформулированной позиции и без отчёта об оценке.
  • Оспаривают сумму без собственной оценки. Довод о недостаточности предложенной суммы для приобретения жилья отчёт оценщика не опровергает. Опровергают его другой отчёт об оценке и вопросы, поставленные перед судебным экспертом.
  • Соглашаются на деньги, имея право на квартиру. При проживании несовершеннолетних равноценное возмещение по ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ не допускается, а подписанный вопреки этому договор придётся оспаривать.
  • Не проверяют дату оценки. Правило о шестидесяти днях действует с августа 2026 года, и к проектам договоров ещё прилагаются отчёты, составленные на дату решения о КРТ.

Что понадобится в вашем случае

Порядок выше типовой, а исход зависит от ваших документов. Пришлите, что есть, и я скажу, чего не хватает и на что суд посмотрит в первую очередь. Первичная оценка бесплатная.

Частые вопросы

Как сейчас считают компенсацию за квартиру при КРТ?

По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но с 4 августа 2026 года — не ранее чем за шестьдесят дней до направления собственнику проекта договора. Привязка к дате решения о КРТ отменена, и новое правило распространено на отношения, возникшие раньше.

Чем равнозначное жильё отличается от равноценного возмещения?

Равноценное возмещение — это деньги по рыночной стоимости. Равнозначное жильё — квартира, у которой жилая площадь и число комнат не меньше прежних, а общая площадь больше, в том же поселении или городском округе. Право на равнозначное жильё возникает, если оно предусмотрено актом субъекта.

Могут ли выселить с детьми, выплатив деньги?

Нет. Согласно ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ при проживании в передаваемом помещении несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан равноценное возмещение собственнику не допускается.

Что будет, если не подписать договор при КРТ?

По истечении сорока пяти дней со дня получения проекта лицо, реализующее решение о КРТ, вправе через суд требовать понуждения к заключению договора, освобождения помещения и передачи его истцу. Дело будет рассмотрено и без вашего участия.

Входит ли земельный участок в компенсацию при КРТ?

Да. Размер считается по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, а она включает рыночную стоимость общего имущества, в том числе земельного участка, с учётом доли собственника.

Нужна помощь

Посмотрю проект договора, отчёт оценщика и акт субъекта о КРТ и скажу, на сколько занижена сумма, есть ли нарушение правила о шестидесяти днях и что выгоднее в вашем районе — деньги или квартира. Веду такие дела в судах Иркутска и области, по другим регионам — онлайн. Первичная оценка — бесплатно.

Телефон +7 984 276-71-55. Вадим Дрозд, юридическое партнёрство «Закон и Правосудие».

Статья не заменяет консультацию по конкретному делу. Объём прав при КРТ во многом зависит от нормативного акта субъекта Российской Федерации, состава проживающих в квартире и содержания отчёта об оценке.